|
|
 |
К списку вопросов. Разделы: 1 , 2, 3, 5, 6, 7,8 Раздел 4 Основы оценки бизнеса и оценки недвижимости 1. Основы оценки недвижимости - 2. Методы оценки недвижимости - затратный (востановительный и замещение), доходный, рыночный (аналоговый). 3. Понятие независимой оценки - риэлторы не вправе выступать оценщиками недвижимости по отношению к которой они выступают в качестве риэлторов. Оценщик независим от чьего бы то ни было влияния и должен выдать расчет стоимости основываясь только на своем профессионализме (ошибка не более 5 процентов). 4. Основные критерии по которым оценивается квартира - местоположение, тип дома, его состояние, инфраструктура в районе, этаж и этажность, состояние квартиры, наличие или отсутствие обязательных или желательных вещей или произведенных улучшений, делается анализ рынка на похожие объекты и с помощью переводных коэффициентов выводится стоимость - это если работает оценщик. Оценщик обязан использовать все три метода оценки и вывести итоговую сумму методом средневзвешенного - так как каждый метод даст абсолютно разные стоимости - оценщик определяет удельный вес каждого метода (пример: аналоговый 0,45, затратный 0,5, доходный 0,05). В случае оценки органами БТИ: берется в расчет стоимость строительства (кубический метр) такого же объекта на сегодняшний день, из полученной цифры вычитается физический износ здания и на выходе получаем нечто, это остаточная? стоимость конкретного объекта недвижимости называют ее балансовой? 5. Нормативная оценка недвижимости органами БТИ г. Москвы - есть специальная методика расчета стоимости, основа: стоимость строительства 1 метра площади. 6. Определение понятий стоимости и цены (Стоимость объективная величина - примерная сумма за которую данная квартира может быть кем нибудь куплена, Цена - субъективная - я хочу! Цена предложения стремится вверх - продавец, Цена покупателя - конкретная сумма которую отдает покупатель (или может отдать) за конкретный объект. Цена продавца - сумма которую продавец получит на руки за вычетом издержек - услуги риэлтора оформление и другое. Рыночная стоимость лежит в диапазоне между ценой продавца и ценой покупателя.) 7. Методика оценки жилых помещений в г. Москве 8. Расчет цен спроса - Спрос: желание купить подкрепленное платежеспособностью. Существующая в определенный момент времени зависимость между рыночной ценой товара и его колличеством, которое покупатели хотят и в состоянии приобрести (объем спроса). Согласно закону спроса повышение рыночной цены товара при прочих равных условиях приводит к уменьшению, а снижение - к увеличению объема спроса. Но это не на все объекты, например если резко понизить цену на элитное жилье, то человек который был его готов купить, только в силу того что оно относится к элитному, может и не купить его по новой заниженной цене. 9. Расчет цен предложения - Предложение - имеет юридическое право продать и имеет желание. Всегда стремится вверх. 10. Расчет цен сделок - Имея данные о конкретных сделках (если есть возможность добыть такую информацию) расчитать на мой взгляд легко, что имеется в виду под постановкой вопроса - не понимаю. 11. Оформление материалов оценки. Заключение об оценке. - 12. Для оценки каких объектов недвижимости в большей степени подходит метод сравнительных продаж - квартиры, так как много информации по сходным объектам. 13. В течении какого срока оценщик обязан хранить копию составленного отчета об объекте недвижимости - 3 года, а если были востребованы в этот период еще 2 года. 14. Метод оценки недвижимости по капитализации дохода основан на принципе ............ (основан на прогнозировании будущих доходов, с учетом затрат на эксплуатацию - для поддержания в нормальном состоянии, прогноз стоимости объекта в конце периода эксплуатации - реверсии, расчитывается с учетом ставки капитализации - тем больше чем больше риск, по формуле: величина чистого дохода (прогнозируемая) деленная на ставку капитализации, этот метод имеет большой недостаток основанный на том что целиком строится на прогнозировании). 15. Этапы реализации метода сравнительного анализа продаж (Сбор данных, проверка полноты и достоверности, корректировка полученных данных применительно к оцениваемому объекту - основа брать цены на объекты ближе к средним, минимальные и максимальные цены в расчет не принимать, расматривать строго в сегменте расположения квартиры, не менее 5,6 аналогичных объектов) 16. Периодичность оценки недвижимости - раз в год для целей налогооблажению, раз в 5 лет полная инвентаризация, в остальных случаях по запросу.
Доски объявлений все что касается недвижимости
Бизнес центр в управлении Без комиссии!!!
Полезная
Информация: Расположение БТИ Милиция Районные управы Нотариусы Префектуры Москвы Военкоматы Управление федеральной регистрационной службы Ссылки Адвокатские услуги Договора по коммерческой недвижимости между арендатором/покутателем и собственником Доски объявлений по недвижимости Схема метро
|
