|
|
 |
Договора Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. (ст. 420 ГК РФ). Граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается , за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ ( предварительный договор заключен, а от подписания основного договора отказывается), либо в случае добровольно принятых на себя обязательств ( не заключать такой договор). Стороны вольны заключать любые договора - как предусмотренные, так и не предусмотренные законом или другими правовыми актами, а также договора содержащие элементы различных договоров (смешанные). Стороны вольны в выборе условий договора (должны отвечать предписаниям закона), В случае если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой ( когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное), соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применяемыми к отношениям сторон. Условия договора делятся на три группы:
В случае если эти сроки нарушены организатор торгов обязан возместить реальный ущерб в случае отмены закрытых торгов Участник торгов обязан внести задаток ( возвращается в случаях: если торги не состоялись или участник торгов не выиграл торги, в случае если выигрывает торги - засчитывается в основной платеж). Лицо выигравшее торги и организатор торгов подписывают протокол имеющий силу договора. Если один из них уклоняется: участник - задаток остается у организатора; организатор - выплачивает участнику выигравшему торги уплаченный задаток в двойном размере. В случае , если предметом торгов является право на заключение договора то договор должен быть заключен не позднее 20 дней с момента проведения торгов. В случае нарушения торгов - любое заинтересованное лицо может подать иск о признании недействительными результатов торгов. Действие договора
В случаях когда законом предусмотрена передача имущества для заключения договора, такой договор является реальным; если же для заключения договора достаточно согласования по всем существенным условиям, такой договор считается конценсуальным.
Договора бывают (виды договоров):
Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условие заключенного договора сохраняет силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (ст. 422 ГК РФ). Договора купли - продажи Виды договоров
Предметом договора купли - продажи является товар
Действуют особые правила, отличается предметом - земельные участки, здания, сооружения, квартиры или другие жилые помещения Договор купли - продажи недвижимости - обязательно в письменной форме Переход права собственности на недвижимость подлежит обязательной государственной регистрации (в учреждении юстиции) ст. 551 ГК РФ; Исполнение договора до государственной регистрации не влечет изменения отношения между собственником и третьими лицами ( ЖЭК, суд, налоговая инспекция) Собственник несет риск случайной гибели имущества до момента регистрации и передачи права собственности (акт приема передачи) Если одна из сторон после подписания договора уклоняется от государственной регистрации - суд вправе вынести решение о регистрации договора, а виновный должен возместить потерпевшей стороне убытки вызванные задержкой регистрации. По договору продажи здания , сооружения, недвижимости одновременно с передачей права собственности на объект передаются права на ту часть участка которая находится под ним и необходимая территория для прохода и проезда. В случае если продавец является собственником земельного участка, то покупателю объекта недвижимости передается право на землю, либо заключается договор аренды, либо на условиях ограниченного использования (сервитут). Если продается недвижимость продавцом не являющимся собственником земли, то продажа производится без согласия собственника земли. В случае когда продается земельный участок, а на нем недвижимость принадлежит продавцу, то за продавцом сохраняется право пользования на участок под зданием и необходимой частью для использования объекта недвижимости. Обязательное условие заключения договоров по купле-продаже недвижимости - должно быть точно указаны данные, позволяющие установить какой объект недвижимости продается (местоположение и в состав какого другого недвижимого имущества входит объект); в случае, если это не указано - договор считается незаключенным. Существенным условием договора купли-продажи недвижимости является цена -Указывается за весь объект, либо -Указывается цена за 1 кв.м и указываются точные размеры. В случае если цена не определена (или она не может быть определена однозначно) договор считается незаключенным. Обязателен документ подтверждающий передачу недвижимости. - подписывается обеими сторонами, в случае если одна из сторон уклоняется от подписания то закон однозначно считает отказ передать - со стороны продавца, или принять - со стороны покупателя, решается только через суд. До момента подписания акта приема передачи продавец несет риск случайной гибели имущества и обязан возместить убытки, а покупатель не подписавший акт не может распоряжаться имуществом То есть акт приема передачи недвижимости является неотъемлемой частью договора купли-продажи недвижимости. Если покупатель принял имущество несоответствующее условиям договора (даже если это оговорено в документах) - не является основанием для освобождения от ответственности за ненадлежащее исполнение договора: Покупатель имеет право требовать через суд изменение договора ( снижение цены, устранение недостатков, либо устраняет недостатки сам и требует компенсацию) - срок 2 года. Особенности продажи жилых помещений В договоре купли продажи недвижимости должны быть указаны лица имеющие право пользования, в связи с тем, что они не являются участниками договора. Договор должен быть зарегистрирован. Договор мены Каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой. Применяются правила купли-продажи недвижимости. Каждая из сторон выступает в роли и продавца и покупателя. При договоре мены стороны предполагают что товары равноценны, если не равноценны то указывается сумма доплаты. Обязательно встречное исполнение обязательств. Договор дарения Двухсторонняя , безвозмездная сделка, обязательно соглашение одаряемой стороны принять дар. Договор может быть в форме обещания передать в будующем, но должно быть четко указано какой конкретно предмет (вещь, имущественное право, освобождение от обязанностей)..Отказ одаряемого принять дар. Одаряемый в праве в любой момент отказаться. Оформляется в той же форме, что и договор. (полная обратная процедура) Если есть отказ-даритель вправе требовать возмещения убытков от того, кто отказался принять дар. Движимое имущество. Вручение дара (чисто символическое ключи), обязателен чек магазина и лучше письменная форма. Форма дарения. 1.Недвижимое имущество - письменная (государственная регистрация) 2. Если даритель юридическое лицо и стоимость превышает 5 м.р.о.т. -письменная.
1.от имени малолетних и граждан признанных недееспособными., их законными представителями (родители, опекуны, попечители) 2. Работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты гражданами находящимися в них на лечении, содержании и воспитании, супругами и родственниками этих граждан. 3.Государственным служащим и служащим органов муниципального образования в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей. 4.В отношениях между коммерческими организациями. Отмена дарения.
Договора рента и пожизненного содержания с иждивением ( далее ПССИ). Рента связана с отчуждением имущества в обмен на регулярный гарантированный доход. Рентные отношения сопряжены с риском и с неопределенностью размера ренты (какое кол-во времени выплачивать). В законе однозначно любое нарушение со стороны рентоплательщика трактуют в пользу рентополучателя. Разновидности ренты.
Нормы субсидиарной ответственности. Нормы об исполнении обязательств. Нормы возмещения убытков, нормы расторжения сделок. Предметом договора является действие сторон по обмену имущества на предоставление рентных платежей. Текст договора обязательно должен включать: 1.Обязательства рентополучателя, передать свое имущество за плату или бесплатно другой стороне. 2. Обязательство рентоплательщика систематически выплачивать рентные платежи их получателю (т.е. непрерывный рассроченый доход). Получателем рентных платежей может быть любое лицо. Получателем ренты может быть несколько лиц, Но несколько плательщиков расцениваются негативно со стороны закона. При постоянной ренте может передаваться право получения рентных платежей. При пожизненной ренте, выплаты прекращаются после смерти последнего ренто-получателя. Плательщиками ренты могут быть любые лица, а получатели только граждане и некоторые некоммерческие организации. Выплаты рентных платежей могут быть в разных формах.
Существенное условие договора. 1.Периодичность выплат. 2. Размер выплат (обязательно указывать денежный эквивалент - если рентные платежи не в виде денег). 3.Обеспечение выплат. Срок действия договора. - Постоянная рента - бессрочен. - Пожизненная и ППССИ - момент смерти последнего рентополучателя. Обязательное нотариальное удостоверение и государственная регистрация- если недвижимость. Рента является обременением ( то есть при переходе права собственности все выплаты по недвижимости переходят новому собственнику, лицо передающее обременненый рентой объект недвижимости обязан предупредить нового владельца и несет с ним субсидиарную ответственность, если другое не предусмотрено договором) объекта недвижимости. Плательщик ренты является собственником имущества и вправе распоряжаться им по своему усмотрению. (Если это недвижимость , то обязательно согласие рентополучателя, т.к. он обладает правом пожизненного пользования, если имущество поступает в собственность множества лиц, то получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа постоянной ренты от первоначального плательщика: Недвижимое имущество - получатель ренты наделен законным правом залога имущества. Движимое имущество - любой способ обеспечения может быть зафиксирован в договоре (банковская гарантия, задаток, неустойка, удержание имущества, поручительство). Либо можно использовать страхование риска ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств плательщика. Выгодополучателем при страховании - получатель ренты. Но если обязательство по выплате рентных платежей не выполняется применяются правила ответственности плательщика за неисполнение денежного обязательства. Постоянная рента Получателем постоянной ренты могут быть граждане и некоммерческие организации Права получателя ренты передаются
Обязателен денежный эквивалент работ и услуг Сроки выплат устанавливаются договором, если не установлены - то по окончании календарного квартала. Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейших выплат путем выкупа, Заплатив выкупную цену - после этого выплата рентных платежей прекращается. Условия для рентоплательщика
Рентополучатель имеет право требовать выкупа ренты
Риск случайной гибели имущества переданного под выплату постоянной ренты несет собственник то есть рентоплательщик, если имущество было сильно повреждено может требовать отмены рентных платежей (если передавалось на возмездной основе) или изменения суммы платежей.
Пожизненная рента Обеспечивается только деньгами, размер устанавливается из расчета мюр.о.т но не менее 1., по окончании месяца или в срок указанный в договоре. Если получателей несколько то их права равны ( если иное не предусмотрено договором) При смерти одного из рентополучателей его доля переходит к остальным Личные права - по наследству, правоприемству, правотребованию - не передаются. Право требовать выкупа ренты есть только у получателя ренты в случаях:
Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождает плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты.
Пожизненное содержание с иждивением Применяются правила пожизненной ренты, если иное не предусмотрено . Сумма рентного платежа должна быть не менее 2 м.р.о.т. Договором ПССИ может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах. Плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления ПССИ использование имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества. Рентоплательщик вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в в обеспечение ПССИ, только с предварительного согласия получателя ренты Обязательство прекращается со смертью рентополучателя. При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе требовать возврата НИ, переданного в обеспечение ПССИ, либо выплаты ему выкупной цены (условия как при пожизненной ренте), при этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.
Договора аренды Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором являются его собственностью. Объекты аренды Земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Обязательно точное указание какое имущество передается в аренду - иначе договор считается незаключенным. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, Либо лица управомоченные законом, либо собственником. Письменная форма если:
Если предусмотрен переход права собственнности на имущество к арендатору то договор заключается в форме предусмотренной для договоров купли продажи. Срок договора аренды -Определяется договором
Если условие о выкупе не установлено в договоре аренды, оно может быть оформлено дополнительным соглашением сторон, в котором стороны вправе договариваться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем) предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вкалада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. В этих случаях за исключением перенайма, ответственным по договору аренды перед арендодателем остается арендатор. Переход права собственности на сданное в аренду имущество другому лицу не является основанием для изменения и расторжения договора аренды. В случае смерти гражданина , арендующего недвижимое имущество его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику (если законом или договором не предусмотрено иное). Арендатор не вправе отказать такому наследнику, во вступлении в договор на оставшийся срок за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя. - Если пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. - Более 2-х раз подряд не вносит арендную плату. - Не производит капитальный ремонт, если это является его обязанностью. - Только после письменного предупреждения арендатора. 1.По соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором. 2.По требованию одной из сторон. А) при существенном (существенным признается нарушение договора , которое влечет для другой стороны такой ущерб, что потерпевшая сторона лишается того, на что она вправе была расчитывать при заключении договора, а также изменение обстоятельств, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли бы это разумно предвидеть , то договор вообще не был бы ими заключен) нарушение договора другой стороной. Б) при существенном изменении обстоятельств из которых исходили стороны при заключении договора. Изменение и расторжение происходит в той же форме , что и при заключении договора. Заявление в суд об изменении или расторжении договора, направляется после получения отказа от противоположной стороны, либо по истечении 30 суток с момента вручения извещения с предложением об изменении договора и расторжения.
Доски объявлений все что касается недвижимости
Бизнес центр в управлении Без комиссии!!!
Полезная
Информация: Расположение БТИ Милиция Районные управы Нотариусы Префектуры Москвы Военкоматы Управление федеральной регистрационной службы Ссылки Адвокатские услуги Договора по коммерческой недвижимости между арендатором/покутателем и собственником Доски объявлений по недвижимости Схема метро
|
