Требования
к документам, представляемым
для государственной регистрации прав на недвижимое имущество
Обязательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним требует представления в государственные регистрационные органы определенного числа документов, перечень которых установлен Федеральным законом от 21 июля 1997 г. 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее Закон
122-ФЗ) и иными федеральными законами (например, Федеральным законом от 16 июля 1998 г. 102-ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости); далее Закон об ипотеке).По общему правилу названные документы должны соответствовать законодательству, действовавшему в месте и в момент их оформления, получения, издания.
1. Заявление о государственной регистрации.
Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности (ст.16 Закона 122-ФЗ). Таким образом, законодатель установил заявительный характер регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом. Заявление подается вышеперечисленными лицами в органы юстиции по регистрации прав. Если заявителем выступает доверенное лицо, необходима оформленная доверенность.
Исключением из заявительного порядка является регистрация органами юстиции ограничений (обременений), возникших в силу закона, например, купля-продажа с рассрочкой или отсрочкой платежа. Органы юстиции при регистрации договоров, следствием которых является ограничение (обременение) реализуемого имущества, самостоятельно регистрируют такие ограничения (обременения), поскольку эти ограничения возникают помимо воли сторон, в силу обстоятельств, указанных гражданским законодательством, и являются обязанностью регистрирующих органов. Исключением из общего правила заявительного порядка является также внесение регистратором в реестр сведений об аресте имущества. Основанием внесения записей в реестр является определение суда о наложении ареста на имущество.
Статьей 16 Закона 122-ФЗ определены основные правила подачи заявления на регистрацию прав или сделок.
При регистрации сделки заявления подают все стороны договора независимо от формы сделки.
При регистрации перехода права:
2. Документы, удостоверяющие личность заявителей.
Поскольку заявителем может выступать как сам правообладатель, так и другие участники по сделке, а также представители юридического лица, то соответствующее лицо, имеющее право подавать заявление о регистрации, обязано предоставить документ, удостоверяющий личность. К документам, удостоверяющим личность заявителя, относятся
:
3. Учредительные документы юридических лиц.
В соответствии со ст.52 ГК РФ учредительные документы юридического лица содержат информацию, необходимую для регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом, а также информацию о правоспособности самого юридического лица и компетенции органов управления. Учредительными документами юридических лиц являются устав и/или учредительный договор или положение (для некоммерческих организаций). В том случае, если юридическое лицо создано на основании изданного индивидуального акта (например, распоряжения вышестоящей организации), последний должен быть приложен к учредительным документам при регистрации прав или сделок с недвижимым имуществом.
Физические лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью без образования юридического лица, представляют нотариально заверенную копию документа о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
Правила ведения Единого государственного реестра прав требуют помимо учредительных документов представлять свидетельство о государственной регистрации юридического лица и информационное письмо территориальной налоговой инспекции о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (ИНН) (п.18 Правил).
4. Документы, подтверждающие полномочия представителей правообладателей и других участников сделки.
Представителями участников сделки могут выступать лица, наделенные полномочиями по регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом в порядке, установленном действующим законодательством.
При определении компетенции лица необходимо учитывать стадию деятельности юридического лица, например обычная деятельность, ликвидация или банкротство.
При осуществлении обычной (хозяйственной) деятельности юридического лица его представителем может выступать соответствующий орган, наделенный полномочиями по представительству юридического лица во внешнем обороте (как правило, это единоличный орган юридического лица). Компетенция представителя подтверждается учредительными документами с приложением акта, удостоверяющего избрание или назначение лица на должность. Таким актом может быть документ об избрании или назначении органа юридического лица (например, протокол общего собрания участников, учредителей, акционеров, членов или участников в зависимости от организационно-правовой формы юридического лица) или приказ о назначении органа (например, приказ о назначении директора или заключенный контракт для государственных и муниципальных предприятий, учреждений).
В стадии ликвидации полномочия по управлению переходят к ликвидационной комиссии (ст.62 ГК РФ), что подтверждается протоколом органа управления или решения единственного учредителя о назначении ликвидационной комиссии (ликвидатора).
Если в отношении юридического лица начата процедура банкротства, необходимо определить стадию банкротства, от которой зависят органы, в чьей компетенции находятся полномочия по управлению юридическим лицом и соответственно по распоряжению имуществом. На стадии наблюдения органы юридического лица продолжают осуществлять свои полномочия по управлению (ст.58 Федерального закона от 8 января 1998 г. 6-ФЗ О несостоятельности (банкротстве)). При введении внешнего управления от имени юридического лица действует внешний управляющий, полномочия которого подтверждаются определением арбитражного суда о введении внешнего управления и назначении внешнего управляющего (ст.72 Закона о банкротстве).
От имени публичных участников гражданского оборота Российской Федерации, субъектов Российской Федерации выступают органы государственной власти. Компетенция таких органов определяется специальными актами, определяющими статус этих органов. Органы местного самоуправления представляют муниципальные образования на основании устава, определяющего структуру и компетенцию этих органов. Система органов власти субъектов определяется конституцией субъекта. В случае регистрации прав или сделок с недвижимым имуществом публичным субъектом права в органы регистрации необходимо предоставить документ, подтверждающий полномочия лица, например приказ о назначении руководителя органа государственной власти или доверенность на иное лицо.
Представительство юридического лица или иного субъекта при регистрации прав и сделок с недвижимостью может быть оформлено также доверенностью в соответствии с нормами статей 182 189 ГК РФ. Доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати этой организации. При этом следует помнить, что срок действия доверенности не может превышать трех лет, а если срок действия в доверенности не указан, то действие доверенности продолжается в течение одного года со дня ее выдачи. Обращаем внимание на необходимость указывать в доверенности дату совершения (выдачи) доверенности, без которой она считается ничтожной, т.е. не влекущей за собой никаких прав и обязанностей.
Нотариальное оформление доверенности или оформление доверенности, приравненной к нотариальной (ст.185 ГК РФ), необходимо в следующих случаях:
В практике регистрирующих органов встречаются и такие случаи, когда документы на регистрацию сдают одни лица (например, руководитель юридического лица, действующий без доверенности), а получить документы доверяют другому лицу, при этом руководитель вправе составить доверенность непосредственно в регистрирующих органах с удостоверением доверенности должностным лицом органов юстиции.
При подаче документов на регистрацию прав или сделок с недвижимым имуществом заявитель при необходимости обязан представить оригинал доверенности. Если доверенность носит специальный характер, т.е. доверенность исключительно на осуществление каких-либо действий при регистрации конкретной сделки в органах юстиции, то такая доверенность поступает вместе с комплектом документов в дело. Если заявителем представляется генеральная доверенность, которая помимо действий по регистрации представляет заявителю и другие права, то оригинал доверенности представляется с приложением копии. Оригинал доверенности возвращается поверенному после осуществления сверки данных оригинала с копией, которая остается в деле.
Особые требования установлены при безвозмездном отчуждении имущества руководителем филиала. В данной ситуации требуется получение руководителем филиала специальной доверенности на отчуждение имущества либо одобрение сделки уполномоченным органом юридического лица на такое отчуждение.
В случаях передачи собственником недвижимого имущества в доверительное управление сделки по распоряжению указанным имуществом совершаются доверительным управляющим от собственного имени. В договоре доверительного управления имуществом содержатся полномочия лица, управляющего недвижимым имуществом. В том случае, если договор доверительного управления не содержит полномочий по распоряжению имуществом, полномочие может быть передано на основании доверенности. В договорах и других документах по распоряжению таким имуществом после имени доверительного управляющего проставляется отметка Д.У. (ст.1012 ГК РФ). Сама передача недвижимого имущества в доверительное управление регистрируется в учреждении юстиции (ст.1017 ГК РФ).
Специальные правила установлены при реализации имущества на публичных торгах. При реализации арестованного или заложенного имущества в порядке обращения взыскания на публичных торгах продавцом выступает специализированная организация на основании заключенного договора о проведении торгов. Реализация заложенного имущества оформляется договором купли-продажи. Основанием для внесения записей о праве покупателя является помимо самого договора купли-продажи еще и протокол о результатах торгов (ст.57 Закона об ипотеке).
5. Правоустанавливающие документы.
Особое значение при регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом имеют правоустанавливающие документы, поскольку они служат основанием для регистрации права. Перечень правоустанавливающих документов содержится в ст.17 Закона 122-ФЗ и не является исчерпывающим.
К правоустанавливающим документам относятся:
Поскольку перечень правоустанавливающих документов является открытым, сформировавшаяся в последнее время практика регистрации прав на недвижимость и сделок с недвижимостью позволяет судить о том, какие конкретно документы признаются правоустанавливающими:
Таким образом, к правоустанавливающим относятся те документы, которые свидетельствуют о возникновении у лица права на объект недвижимости. Документы фиксируют определенные основания возникновения права.
6. Иные документы, представляемые при регистрации.
В соответствии со ст.17 Закона 122-ФЗ обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются план земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера. Кадастровый номер это уникальный, не повторяющийся во времени и на территории РФ номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством РФ, и сохраняется, пока объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права.
Обязательным документом, без которого не будет произведена регистрация, является документ, свидетельствующий об оплате регистрационного сбора. Плата за регистрацию взимается в размерах, установленных субъектами РФ. Максимальный размер платежей на территории РФ определяется Правительством РФ и принят Постановлением Правительства РФ от 26 февраля 1998 г. 248 в размере 50-кратного установленного законом минимального размера оплаты труда для юридичесаких лиц. Конкретные размеры платы за регистрацию устанавливаются актами субъектов. Оплата процедуры регистрации может быть произведена любым лицом, заинтересованным в ее проведении.
Оплата регистрации прав или сделок отличается от оплаты регистрации внесения изменений в реестр меньшими тарифами.
При государственной регистрации прав на объекты недвижимости обязательными документами являются документы, исходящие из органов БТИ (бюро технической инвентаризации):
Помимо перечисленных документов в регистрирующие органы необходимо представить документ, свидетельствующий об отсутствии или наличии ограничений и обременений (аресты, запреты на отчуждение и т.д.). В настоящее время учет таких сведений возложен именно на органы юстиции, но с учетом недавнего создания указанных органов все необходимые сведения аккумулированы именно в органах БТИ. Органы БТИ выдают справки по форме 11а, включающие информацию об ограничениях и обременениях. Оригинал указанной справки необходим, если сделка совершена в простой письменной форме. При нотариальном удостоверении сделки в органы юстиции достаточно представить копию справки, поскольку нотариус оставляет оригинал справки в своем архиве. Несмотря на наличие в пакете документов справки по форме 11а или ее копии, учреждение юстиции вправе самостоятельно запросить в органах БТИ информацию об ограничениях и запрещениях при возникновении сомнений в подлинности документа.
Обязательным документом для регистрации сделок и перехода прав на здания, жилые дома и другие объекты являются правоустанавливающие документы на земельный участок, занимаемый недвижимостью.
Согласно ст.17 Закона 122-ФЗ в случаях, установленных Законом, должны быть представлены дополнительные документы.
Так, необходим передаточный акт или иной документ, подтверждающий исполнение обязательств по передаче имущества, при регистрации перехода права на основании:
На основании ст.223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если законом или договором не предусмотрено иное. Законодателем установлена презумпция обязанности передачи вещи. Указанное требование основано на том, что без передачи вещи приобретателю меняется только титульный владелец, не имеющий возможности реализовать триаду прав собственника: владение, пользование и распоряжение.
При продаже недвижимого имущества в соответствии со ст.556 ГК РФ передача и принятие оформляются передаточным актом или иным документом, свидетельствующим об исполнении обязательства сторонами. В связи с вышеизложенным подписание договора купли-продажи недвижимого имущества не является доказательством его исполнения, а государственная регистрация права может быть зарегистрирована только после передачи имущества приобретателю.
В случае продажи или мены жилого помещения в учреждение юстиции должен быть представлен документ, содержащий сведения о лицах, проживающих в отчуждаемом жилом помещении, поскольку они сохраняют права пользования жилищем. Практически документами, содержащими указанные сведения, являются справки и выписки из домовой книги, заверенные должностным лицом, ответственным за регистрацию лиц по месту жительства. В населенных пунктах, где отсутствуют указанные службы, такие документы удостоверяются местной администрацией. Следует обратить внимание на ограниченный срок действия указанных документов.
Важно отметить установленные для предприятий и организаций различных организационно-правовых форм специальными федеральными законами правила принятия решений по сделкам, в совершении которых имеется заинтересованность, и крупным сделкам.
В акционерных обществах решение о заключении сделки с заинтересованностью, если сумма оплаты по сделке и рыночная стоимость являющегося предметом сделки имущества превышает 2% активов общества, принимается большинством голосов общего собрания акционеров. Решение о заключении крупной сделки, предметом которой является имущество стоимостью от 25 до 50% балансовой стоимости активов общества на дату принятия решения о совершении сделки, принимается единогласно советом директоров (наблюдательным советом) общества.
Решение о крупной сделке, предметом которой является имущество стоимостью от 15 до 30% балансовой стоимости имущества народного предприятия, принимается единогласно наблюдательным советом общества. Решение о заключении крупной сделки, предметом которой является имущество стоимостью свыше 50% балансовой стоимости активов общества народного предприятия на дату принятия решения о совершении сделки, принимается общим собранием акционеров большинством в 3/4 голосов.
В обществах с ограниченной ответственностью при заключении сделки, в совершении которой имеется заинтересованность, если сумма оплаты по сделке или стоимость имущества, являющегося предметом сделки, не превышает 2% стоимости имущества общества, принимает совет директоров (наблюдательный совет), но только в том случае, если этот вопрос уставом отнесен к компетенции указанного органа управления. Если в совершении сделки имеется заинтересованность и сумма оплаты по сделке или стоимость имущества, являющегося предметом сделки, превышает 2% стоимости имущества общества, то решение принимается общим собранием участников общества большинством голосов от общего числа голосов участников общества, не заинтересованных в сделке. Решение о заключении сделки, связанной с приобретением или отчуждением имущества, стоимость которого составляет от 25 до 50% стоимости имущества общества, принимает совет директоров, если этот вопрос уставом отнесен к компетенции совета директоров. Решение о заключении сделки связанной с приобретением или отчуждением имущества, стоимость которого составляет более 50% стоимости имущества общества, принимается общим собранием участников общества. При регистрации сделки, предметом которой является имущество с вышеназванной стоимостью или если имеет место заинтересованность в сделке, в учреждение юстиции необходимо представить документ, подтверждающий принятие такого решения уполномоченным органом (протокол или выписка из протокола общего собрания акционеров (участников) или совета директоров (наблюдательного совета).
Установлены также особенности совершения сделок государственными и муниципальными предприятиями при распоряжении недвижимым имуществом, когда необходимо получение согласия соответствующего комитета по управлению государственным или муниципальным имуществом как полномочного представителя собственника Российской Федерации, субъекта РФ, муниципального образования (ст.295 ГК РФ). При отчуждении недвижимого имущества предприятиями железнодорожного транспорта без изменения федеральной собственности согласие на отчуждение может быть получено от Министерства путей сообщения РФ (ст.4 Федерального закона от 25 августа 1995 г. 153-ФЗ О федеральном железнодорожном транспорте).
Особые правила установлены в отношении обществ, в уставном капитале которых имеется доля государства. Так, если в собственности государства находятся более 25% акций приватизированного предприятия, то на совершение таким акционерным обществом сделок с недвижимым имуществом требуется согласие соответствующего комитета по управлению имуществом (п.5.13.3 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации см. Указ Президента РФ от 24 декабря 1993 г. 2284 (в редакции от 15 июля 1998 г.)). Поэтому при регистрации сделок с недвижимым имуществом указанным акционерным обществом требуется представить выписку из реестра акционеров, подтверждающую процентное соотношение владения акциями АО.
В потребительском обществе также приняты особые правила совершения сделок с имуществом, стоимость которого превышает размер, установленный уставом общества с целью особого контроля за судьбой дорогостоящего имущества, как правило, являющегося недвижимым имуществом. Уставом потребительского общества может быть определен предельный размер стоимости имущества, решение по сделке с которым может быть принято только на общем собрании пайщиков. При наличии в уставе общества такого указания в учреждение юстиции необходимо представить протокол общего собрания, отражающего решение о совершении сделки.
Если реализуемый недвижимый объект находится в залоге, то в учреждение юстиции необходимо представить документ, подтверждающий согласие залогодержателя на отчуждение (ст.346 ГК РФ), если законом или договором не установлена возможность залогодателя распоряжаться недвижимым объектом без согласия залогодержателя. Поскольку при переходе права залог сохраняется (ст.353 ГК РФ), в договоре отчуждения недвижимого имущества должно быть указано об обременении в виде залога.
При распоряжении юридическими лицами недвижимым имуществом, находящимся у юридического лица не на праве собственности, требуется согласие учредителей, являющихся собственниками реализуемого имущества, на совершение указанной сделки. Согласие собственника имущества должно быть выражено в письменной форме с указанием идентифицирующих признаков отчуждаемого объекта, его цены, а также реквизитов покупателя.
Следует отметить особое положение недвижимого имущества производственного назначения при определенных в законах условиях, требующих предварительного согласия или уведомления территориальных органов управления Государственного комитета по антимонопольной политике (ст.18 Закона РФ от 22 марта 1991 г. 948-1 (в редакции от 2 января 2000 г.) О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках). Требования предварительного согласия или уведомления антимонопольных органов применяются, только если балансовая стоимость имущества, составляющего предмет сделки, превышает 10% балансовой стоимости основных производственных средств и нематериальных активов отчуждающей имущество организации при выполнении одного из следующих условий:
На основании вышеизложенного при отчуждении зданий, сооружений производственного назначения юридическими лицами необходимы: справка от продавца о балансовой стоимости активов и балансовой стоимости имущества, а также справка от покупателя о балансовой стоимости активов, заверенные руководителями и главными бухгалтерами организаций, либо копии бухгалтерских балансов организаций с отметкой налоговой инспекции о принятии баланса. В зависимости от соотношения стоимости имущества, цены сделки и стоимости активов организации дополнительно представляются решения уполномоченных органов юридического лица и согласие антимонопольного органа.
До вступления в силу Закона 122-ФЗ обязательное нотариальное оформление сделок с недвижимостью было установлено ГК РСФСР 1964 года. В настоящее время, после вступления в силу указанного Закона о государственной регистрации, обязательное нотариальное удостоверение многих договоров не требуется. Но некоторые договоры все же требуют обязательного нотариального удостоверения.
К таким договорам относятся: