Кузьменко Геннадий Борисович

Нас рекомендуют Наш опыт

Государственная регистрация как обязательное условие действительности сделок залога недвижимости (ипотеки)

В ряде случаев в целях более жесткого контроля со стороны государства за совершением определенного вида сделок и их учета, законами устанавливается дополнительное условие действительности таких сделок в виде необходимости проведения их государственной регистрации. Так, в настоящее время общие нормы, устанавливающие, что государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение, содержатся в п. 1 ст. 164 и п. 1 ст. 131 ГК РФ. Кроме того, согласно п. 2 ст. 164 ГК РФ, законом может быть установлена государственная регистрация сделок с движимым имуществом определенных видов. В силу п. 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
Однако применительно к сделкам залога недвижимости (ипотеки) необходимо учитывать, что требование об их обязательной государственной регистрации было установлено статьями 11, 41 и 43 Закона РФ от 29.05.92 N 2872-1 "О залоге" (далее - Закон о залоге).
Причем такое требование было введено наряду с необходимостью обязательного нотариального удостоверения договора залога недвижимости (ипотеки).
Судебно-арбитражная практика рассматривала данные нормы как нормы прямого действия, т.е. как нормы подлежащие применению вне зависимости от издания каких-либо подзаконных актов. Так, по одному из арбитражных дел Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 27.05.97 N 3132/96 признал недействительным заключенный 7 апреля 1994 г. договор залога недвижимости по причине отсутствия в том числе его государственной регистрации.
Такой подход обусловлен тем, что вышеуказанными нормами Закона о залоге регистрация залога была фактически возложена на органы, осуществляющие учет соответствующего имущества (земли, жилых и нежилых помещений). К тому же после вступления в силу Закона о залоге органы государственной власти и управления субъектов РФ, учитывая технические сложности, возникающие при государственной регистрации залога недвижимости (ипотеки), а также рекомендации, содержащиеся в Основных положениях о залоге недвижимого имущества - ипотеке, одобренных распоряжением заместителя Председателя Правительства РФ от 22.12.93 N 96-рз, стали самостоятельно устанавливать порядок государственной регистрации залога на подведомственных им территориях. Например, на территории г. Москвы единая система государственной регистрации залога была введена Постановлением Правительства г. Москвы от 20.09.94 N 788. Согласно этому Постановлению, регистрация залога недвижимости (ипотеки) была признана частью государственной системы регистрации недвижимости и сделок с нею в г. Москве. Осуществление непосредственной регистрации в зависимости от вида заложенного имущества было возложено на соответствующие организации. В частности, государственного имущества - на Москомимущество, недвижимого имущества совместно с земельным участком - на Москомзем, жилых помещений - на Департамент муниципального жилья, предприятий как имущественных комплексов - на Московскую регистрационную палату и т.д. Держателем единого реестра договоров залога признана Московская регистрационная палата.
С 1 января 1995 г. вступила в силу первая часть ГК РФ, в которой было сохранено требование об обязательном нотариальном удостоверении договоров залога недвижимости (ипотеки), а также об их государственной регистрации в порядке, установленном для регистрации сделок с недвижимым имуществом (п. 2 ст. 339, п. 1 ст. 131, п. 3 ст. 339). При этом в ст. 8 Федерального закона от 30.11.94 N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" было установлено, что впредь до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок.
Отсюда следует вывод, что с момента вступления в силу Закона о залоге до вступления в силу Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (1 февраля 1998 г.) сделки залога недвижимости (ипотеки) подлежали обязательной регистрации в порядке, устанавливаемом органами государственной власти и управления субъектов РФ.
В то же время в феврале 1996 г. указом Президента РФ от 28.02.96 N 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" (далее - Указ N 293) была предпринята попытка установить на территории России единый порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе его залога. Этим же Указом были утверждены единые формы государственной регистрации.
Однако названный Указ в части, касающейся регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункты 14-19), не мог быть реализован, поскольку сам факт его издания противоречил федеральным законам, что недопустимо в силу п. 3 ст. 90 Конституции РФ и п. 3 ст. 3 ГК РФ.
Во-первых, в соответствии с п. 6 ст. 131 и п. 2 ст. 3 ГК РФ порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним должен устанавливаться федеральным законом. Согласно части второй ст. 4 Закона N 52-ФЗ, по вопросам, которые, согласно части первой ГК РФ, регулируются только федеральными законами, могут действовать нормативные акты Президента РФ, но изданные до введения в действие части первой ГК РФ. В ст. 7 Федерального закона от 26.01.96 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй ГК РФ" впредь до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним была признана юридическая действительность договоров купли-продажи недвижимости и предприятий, а также дарения недвижимости без государственной регистрации, но при условии их нотариального удостоверения. Тем самым решение вопросов регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с федеральными законами не входит в компетенцию Президента РФ.
Во-вторых, Указом предусмотрено, что ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним обеспечивается специально создаваемой Федеральной комиссией по недвижимому имуществу и оценке недвижимости, подчиненной непосредственно Президенту РФ. Вместе с тем, согласно ст. 131 ГК РФ, такая регистрация должна производиться учреждениями юстиции, что предполагает подчинение этих органов не только федеральным органам исполнительной власти, но и государственным органам субъектов РФ. Тем более, что речь идет о недвижимом имуществе, находящемся не только в федеральной собственности, но и в собственности субъектов РФ и в муниципальной собственности. Тем самым были ущемлены права субъектов РФ.
К тому же Федеральная комиссия так и не приступила к осуществлению своей деятельности и была юридически упразднена указом Президента РФ от 30.04.98 N 483 "О структуре федеральных органов исполнительной власти".
Следовательно, договора залога недвижимости (ипотеки), совершенные после вступления в силу Указа N 293 до вступления в силу Закона N 122-ФЗ не могут быть признаны недействительными по причине отсутствия государственной регистрации в порядке и по формам, предусмотренным этим Указом.
Как уже отмечалось, 1 февраля 1998 г. (по истечении шести месяцев со дня официального опубликования 30 июля 1997 г.) вступил в силу Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Данный Федеральный закон установил, что обязательность введенного им порядка государственной регистрации не распространяется на права на недвижимое имущество, возникшие до его вступления в силу, а также подтвердил легитимность ранее совершенной регистрации прав на недвижимое имущество в субъектах РФ и муниципальных образованиях (п. 1 ст. 6). При этом предусмотрено, что создание системы учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется субъектами РФ поэтапно с учетом их условий и завершается к 1 января 2000 г.
В развитие этого Закона Правительством РФ был предпринят целый ряд мер. Наиболее важными из них являются:

• образование Межведомственной комиссии по разработке мероприятий, связанных с деятельностью органов, осуществляющих регистрационные полномочия, и утверждение положения о ней (Постановления Правительства РФ от 01.11.97 N 1378 и от 21.02.98 N 238);
• утверждение Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Постановление Правительства РФ от 18.02.98 N 219);
• установление максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах (Постановление Правительства РФ от 26.02.98 N 248);
• утверждение Примерного положения об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (постановление Правительства РФ от 06.03.98 N 288).

С 22 июля 1998 г. (с момента официального опубликования) вступил в силу Федеральный закон от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", который предусматривает специальные нормы, посвященные государственной регистрации ипотеки (статьи 19-28).
Таким образом, сделки залога недвижимости (ипотеки), совершаемые после 1 февраля 1998 г., подлежат обязательной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и нормативными актами Правительства РФ и субъектов РФ, принятыми в его развитие, а после 22 июля 1998 г. еще и Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)". До создания учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на соответствующих территориях такую регистрацию осуществляют ранее уполномоченные органы.

А.Я.КУРБАТОВ,
Кафедра предпринимательского (хозяйственного) права
Московской государственной юридической академии

Доски объявлений все что касается недвижимости

Продам офис, склад, магазин Сдам офис, склад, магазин Сдам квартиру, комнату

Куплю офис, склад, магазин Сниму офис, склад, магазин Сниму кваритру, комнату

Сдам дачу Сдам гараж Сдаю (услуги) Сдам коттедж, дом

Сниму дачу, садовый участок Сниму гараж Сниму (услуги) Сниму коттедж, дом

Куплю квартиру, комнату Куплю коттедж, дом Куплю дачу, садовый участок Куплю гараж Куплю (услуги)

Продам квартиру, комнату Продам коттедж, дом Продам дачу, садовый участок Продам гараж

Куплю готовый бизнес Продам готовый бизнес

Бизнес центр в управлении Без комиссии!!!

Полезная Информация:

Расположение БТИ   Милиция   Районные управы   Нотариусы Префектуры Москвы

Военкоматы Управление федеральной регистрационной службы Ссылки Адвокатские услуги

Договора по коммерческой недвижимости между арендатором/покутателем и собственником

Доски объявлений по недвижимости Схема метро

Налоговые инспекции г.Москвы

Торговые площади