Кузьменко Геннадий Борисович

Нас рекомендуют Наш опыт

К списку вопросов. Разделы: 1 , 2, 3, 4, 5, 6,7, 8

Правила государственной регистрации прав
и сделок с недвижимостью

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи (ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение) подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Правила ведения которого в настоящее время утверждены Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. ? 219.

Следует обратить внимание, что записи, внесенные в Единый государственный реестр прав, являются единственным источником юридически значимой информации, подтверждающей существующие права на недвижимое имущество, а также существование ограничений и обременений этих прав, которая позволяет определить момент возникновения и прекращения прав на конкретный объект недвижимого имущества, момент заключения сделки с объектом недвижимого имущества, момент возникновения и прекращения ограничения или обременения существующего права.

Кроме Единого государственного реестра прав, орган юстиции обеспечивает ведение книг учета документов, а также дел правоустанавливающих документов на недвижимое имущество, которые являются неотъемлемыми частями Единого государственного реестра прав.

Собственно Единый государственный реестр прав содержит записи о конкретных объектах недвижимого имущества, существующих и прекращенных правах на них, правообладателях, ограничениях и обременениях прав. Он состоит из разделов, посвященных отдельному объекту недвижимого имущества, который идентифицируется кадастровым номером объекта, а в случае его отсутствия - условным номером.

Разделы Единого государственного реестра прав располагаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества. Это означает, что раздел, содержащий информацию о зданиях, сооружениях и иных объектах недвижимого имущества, находящихся на земельном участке, располагается непосредственно за разделом, содержащим информацию об этом участке. Раздел, содержащий информацию о квартирах, жилых и нежилых помещениях и иных объектах, входящих в состав здания или сооружения, располагается непосредственно за разделом, содержащим информацию об этом здании или сооружении.

В свою очередь каждый раздел Единого государственного реестра прав состоит из трех подразделов:

• I - описание объекта недвижимого имущества;
• II - записи о праве собственности и об иных вещных правах на объект недвижимого имущества, имени (наименования) правообладателя;
• III - записи об ограничениях и обременениях права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества.

Необходимо отметить, что подраздел I заполняется на основании других видов учета - кадастрового для земельных участков, технического учета - для зданий, сооружений, помещений в здании.

Основанием для внесения записей о регистрации прав собственности или иных вещных прав на объект недвижимого имущества в подраздел II являются правоустанавливающие документы. В соответствии со ст.17 Закона ? 122-ФЗ к ним относятся:

• акты органов государственной власти или местного самоуправления, изданные в пределах их компетенции;
• договоры и другие сделки с недвижимым имуществом;
• акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений;
• свидетельства о праве на наследство;
• вступившие в законную силу судебные решения;
• акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти;
• иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Следует обратить внимание, что все названные документы должны соответствовать законодательству, действующему в месте и на момент совершения сделок, выдачи свидетельств, издания актов. Учреждение юстиции по регистрации прав в обязательном порядке проверяет юридическую силу представленных на государственную регистрацию документов.

В подраздел II вносятся также записи о прекращении зарегистрированного права. Если право прекращается в связи с ликвидацией объекта, подраздел закрывается с внесением соответствующей записи.

В подраздел III вносятся записи об ограничениях (обременениях) зарегистрированного в предыдущем подразделе (подразд. II) права собственности. Для этого подраздел разбит на специальные части (п.44 Правил ведения Единого государственного реестра прав). Например, подраздел III-1 - для записей об аренде, подраздел III-5 - для записей об аресте (запрещении заключения сделок с имуществом).

Запись об аренде вносится на основании договора аренды. Запись об аресте вносится на основании определения суда, постановления о наложении ареста, вынесенного органом налоговой полиции, следственными органами МВД, акта о наложении ареста и описи имущества должника, на которое наложен арест, составленного судебным приставом - исполнителем.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, удостоверяет прозведенную регистрацию прав путем выдачи специального документа о зарегистрированном праве - свидетельства о государственной регистрации прав. Форма свидетельства и требования к его содержанию установлены Правилами ведения Единого государственного реестра прав. Свидетельство представляет собой бланк строгой отчетности, имеющий несколько степеней защиты от подделок. Бумага имеет водяные знаки. Каждый бланк идентифицирован учетной серией и номером.

В свидетельстве должны быть указаны наименование учреждения юстиции по регистрации прав, выдавшего свидетельство, дата выдачи,реквизиты документов, являющихся основаниями для регистрации права, данные о субъектах и объектах права, вид зарегистрированного права, наличие ограничений (обременений) права.

Следует обращать внимание на наличие даты и номера регистрации в Едином государственном реестре прав, данных о регистраторе, его подписи и печати учреждения юстиции по регистрации прав. Свидетельство может быть заполнено от руки или машинописным способом. Исправления, подчистки и приписки не допускаются.

По своей природе сделки, подлежащие обязательной государственной регистрации, могут быть направлены на отчуждение, на ограничение прав на недвижимое имущество или являться акцессорными (дополнительно заключенными к ранее зарегистрированным сделкам). К таким сделкам относятся:

• А. Сделки, направленные на отчуждение недвижимого имущества

1. 1. Жилые помещения.

• • 1.1. Договоры купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п.2 ст.558 ГК РФ).
  • 1.2. Договоры купли-продажи доли в праве общей собственности жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (ст.251 ГК РФ).
  • 1.3. Соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем (п.3 ст.55 Федерального закона от 16 июля 1998 г. ? 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке)).
  • 1.4. Договоры мены жилых домов, квартир, частей домов или квартир (ст.567 ГК РФ);
  • 1.5. Договоры мены доли в праве общей собственности жилых домов, квартир, частей домов или квартир (ст.251 ГК РФ).
  • 1.6. Договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты (ст.584 ГК РФ).
  • 1.7. Договоры пожизненного содержания с иждивением (ст.601 ГК РФ).
  • 1.8. Договоры дарения жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (ст.574 ГК РФ).
  • 1.9. Договоры дарения доли в праве общей собственности жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (ст.251 ГК РФ).
  • 1.10. Договор аренды с выкупом (ст.624 ГК РФ).
  • 1.11. Пожертвование (ст.582 ГК РФ).

1. 1. Нежилые помещения.

• • 2.1. Договоры дарения нежилых помещений (ст.574 ГК РФ).
  • 2.2. Договор аренды с выкупом (ст.624 ГК РФ).
  • 2.3. Договор продажи предприятия как имущественного комплекса ( ст.560 ГК РФ).
  • 2.4. Пожертвование (ст.582 ГК РФ).
• Б. Сделки, направленные на ограничение прав на недвижимое имущество

1. 1. Договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений на срок не менее 1 года (ст.651 ГК РФ).
   2. Договор аренды предприятия как имущественного комплекса (ст.658 ГК РФ).
   3. Договор аренды земельных участков (ст.609 ГК РФ).
   4. Договор аренды жилых помещений юридическими лицами (статьи 609, 671 ГК РФ).
   5. Договоры субаренды (ст.615 ГК РФ) с учетом вышеизложенных пунктов 1-4.
   6. Договоры ипотеки ( ст.339 ГК РФ, ст.10 Закона об ипотеке).
   7. Договор залога права аренды недвижимого имущества (ст.5 Закона об ипотеке).

• В. Акцессорные сделки

1. 1. Уступка требования по зарегистрированной сделке (ст.389 ГК РФ).
   2. Перевод долга по зарегистрированной сделке (ст.391 ГК РФ).
   3. Соглашение об изменении или расторжении зарегистрированной сделки ( ст.452 ГК РФ).
   4. Отступное по зарегистрированной сделке (ст.409 ГК РФ).
   5. Отказ одаряемого принять дар (ст.573 ГК РФ).

Акцессорные сделки совершаются в той же форме, в какой была совершена основная сделка.

Следует отметить, что не все сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации, хотя переход прав по ним регистрируется. К сделкам, не подлежащим государственной регистрации, относятся:

• договоры купли-продажи недвижимости нежилого назначения (государственной регистрации подлежит только переход права);
• договоры мены объектов нежилого назначения (государственной регистрации подлежат возникшие у сторон права);
• договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений на срок менее года;
• договоры найма жилых помещений муниципального, государственного и частного жилья;
• инвестиционные договоры и договоры долевого участия в строительстве;
• предварительные договоры;
• различные соглашения между участниками общей собственности, в том числе соглашения о порядке владения и пользования общим имуществом и договоры реального раздела общего имущества (в последнем случае регистрации подлежит не сделка, а возникшие права);
• брачные договоры, регулирующие режим имущества супругов, в том числе и недвижимого (в случае раздела недвижимого имущества на основании брачного договора необходима регистрация возникших прав на соответствующее имущество);
• договоры доверительного управления (собственником имущества, передаваемого в доверительное управление, остается то же лицо, а регистрируется обременение права собственности);
• договоры безвозмездного пользования недвижимым имуществом (ссуда) (регистрируется не договор, а обременение);
• договоры простого товарищества (при внесении в качестве вклада недвижимого имущества необходима регистрация прав долевой собственности, если таковая будет установлена договором).

Перечень сделок, не требующих государственной регистрации, является открытым, поскольку в силу одного из принципов действующего гражданского законодательства возможно заключение сделок как предусмотренных, так и не предусмотренных ГК РФ.

Говоря о необходимости государственной регистрации тех или иных сделок, следует иметь в виду принцип достаточности однократной проверки и подтверждения прав лиц на недвижимость. Иными словами, регистрации подлежит либо переход права на объект недвижимого имущества, либо сама сделка, по которой переходит это право.

Исключение составляет обязательная регистрация договора и перехода права при купле-продаже (мене) жилого помещения (статьи 551, 558 ГК РФ) или предприятий (статьи 560, 564, 567 ГК РФ).

Удостоверение произведенной регистрации договоров или иных сделок производится совершением специальной надписи на документе, выражающем содержание сделки. Форма штампа регистрационной надписи установлена Правилами ведения Единого государственного реестра прав. Штамп проставляется на оригинале правоустанавливающего документа. В случае указания сторонами в договоре количества его экземпляров штамп о государственной регистрации должен быть проставлен на всех экземплярах договора.

Необходимо обратить внимание, что в п.2 ст.14 Закона ? 122-ФЗ содержится специальное указание на юридическую действительность форм свидетельств государственной регистрации, введенных отдельными субъектами РФ и органами местного самоуправления до установления единой формы свидетельства Правилами ведения Единого государственного реестра прав.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, может отказать в государственной регистрации в случаях, перечисленных в п.1 ст.20 Закона ? 122-ФЗ:

• если право на объект недвижимого имущества, заявленный к регистрации, не является правом, подлежащим государственной регистрации на основании Закона ? 122-ФЗ;
• документы, предоставленные на государственную регистрацию прав, не соответствуют требованиям действующего законодательства;
• акт государственного органа или органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте издания на момент издания;
• лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
• лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
• правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества.

Следует обратить внимание, что перечень случаев отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество является закрытым и расширению не подлежит. Во всех других случаях в государственной регистрации прав не может быть отказано.

Отказ о регистрации выдается в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления о регистрации, и направляется заявителю в письменном виде. Причем копия указанного сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов.

Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован в судебных органах.

Орган юстиции, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан давать информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу, которое предъявит удостоверение личности (для юридических лиц - документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя) и заявление о предоставлении информации в письменной форме (п.1 ст.7 Закона ? 122-ФЗ). Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации.

Отказ от предоставления информации выдается также в письменной форме и должен быть мотивированным. Причем лицо, обратившееся за информацией, может обжаловать такой отказ в суд.

Следует отметить, что ряд сведений, к которым относятся сведения о содержании правоустанавливающих документов, за исключением сведений об ограничениях (обременениях), обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, выписки со сведениями о переходе прав на объект недвижимости в соответствии с законом предоставляются только отдельным категориям лиц, среди которых сам правообладатель и лица, получившие доверенность от него, руководители органов местного самоуправления и руководители органов государственной власти субъектов РФ, налоговые органы (в пределах территорий, находящихся под их юрисдикцией), суды и правоохранительные органы (по делам, связанным с объектами недвижимости и их правообладателями), лица, наследующие имущество правообладателя по завещанию или по закону.

За регистрацию прав недвижимого имущества и за предоставление информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделок с ним взимается плата.

Максимальный размер платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен Постановлением Правительства РФ от 26 февраля 1998г. ? 248 и составляет для юридических лиц 50-кратный установленный законом минимальный размер оплаты труда.

Размер платы (регистрационного сбора) в каждом конкретном субъекте Российской Федерации устанавливается непосредственно органами власти субъекта в пределах величины ее максимального размера согласно ст.11 Закона ? 122-ФЗ.

Органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации определяется также порядок, сроки и формы внесения взимаемой на территории субъекта Российской Федерации платы за государственную регистрацию прав и за предоставление информации о зарегистрированных правах.

Полезная Информация:

Расположение БТИ   Милиция   Районные управы   Нотариусы Префектуры Москвы

Военкоматы Управление федеральной регистрационной службы Ссылки Адвокатские услуги

Договора по коммерческой недвижимости между арендатором/покутателем и собственником

Доски объявлений по недвижимости Схема метро

Налоговые инспекции г.Москвы

Торговые площади