Кузьменко Геннадий Борисович

На главную Оставить заявку

Вернуться к списку вопросов Внимание часть информации могла устареть! Не правил с 2001 года. С уважением, Кузьменко Геннадий.

Вопрос 51 Три метода оценки недвижимости и особенности их применения. Согласование результатов оценки. Виды износа. Принципы оценки недвижимости.

Оценка недвижимости - это операция по определению стоимости объекта недвижимости. (На территории России принята американская школа). При определении рыночной стоимости используют три метода.

1. Затратный метод - при этом методе оцениваются затраты на полное воспроизводство или замещение объекта за вычетом его износа. К полученной сумме прибавляется рыночная стоимость участка земли без застройки (это не касается городской недвижимости, так как земля в городе Москве не продается, а продается право аренды). Полное воспроизводство - это затраты в текущих ценах на строительство точной копии. (Повторяются все недостатки, все прежние материалы, то же назначение). Стоимость замещения (для инвестиционных проектов) - это затраты на строительство из современных материалов, в соответствии и новыми стандартами, дизайном и планировкой. Износ учитывается как физический, так и функциональный, также учитывается внешний износ. Приемлем для оценки: уникальных объектов; загородных объектов; для определения страховой стоимости - сколько стоил объект на момент наступления страхового случая (пожара, разрушения и т.п.).
2. Доходный метод - основан на принципе ожидания от приобретения недвижимости дохода от ее использования в будущем. Это наиболее сложный метод, требующий специального анализа и прогнозирования.
3. Аналоговый - основан на принципе замещения рассматриваемого объекта аналогичным. Метод предусматривает три этапа:

1. Подбор аналогов (по продажам и предложениям)
2. Сбор и проверка информации
3. Корректировка (внесение поправок), корректировка аналоговых объектов по оцениваемому объекту по определенной методике.

Необходимо использовать все три метода. Итоговая оценка стоимости не является среднеарифметическим результатом трех подходов к оценке. Для каждого из методов выбирается удельный вес его вклада в итоговую оценку стоимости, и эта стоимость рассчитывается по методу средневзвешенной. Оценщик имеет право не использовать все три метода, но при этом должен сделать об этом запись. Ошибиться в стоимости объекта можно не более чем на 5 процентов!

Накопленный износ - под износом понимается потеря стоимости собственности под воздействием различных факторов:

1. Физический - уменьшение стоимости имущества из-за утраты заданных потребительских свойств по естественным (напр. Погодным) причинам, или в следствии неправильной эксплуатации.
2. Функциональный - уменьшение стоимости имущества из-за его несоответствия современным рыночным требованиям (по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным, благоустройство, безопасность, комфорт и т.п характеристикам - моральный износ).
3. Внешний или экономический - уменьшение стоимости имущества в следствии изменения внешней среды (демографической ситуации, градостроительные решения, экологическая обстановка.

Физический и функциональный определяются состоянием самого объекта, а экономический состоянием вокруг него.

Износы бывают устранимые и неустранимые. Если затраты на ликвидацию износа меньше достигаемого результата - то это устранимый износ (вложил в ремонт 200, а продал на 500 дороже), и наоборот.

Накопленный износ зависит от срока жизни объекта:

Срок жизни объекта:

А_____В____________С_____________Д_____________Е

Где:

А - ввод объекта

Е - снос объекта

АЕ - срок физической жизни объекта

С - дата оценки

АС - возраст объекта (фактически)

В - момент когда объект начал приносить прибыль

ВС - эффективный возраст объекта

Д - момент когда вложения по ликвидации износа перестают давать вклад в стоимость

СД - оставшийся срок экономической жизни объекта

АД - весь срок экономической жизни объекта (устранимый износ - далее нет).

Принципы оценки недвижимости:

1. Полезность - на представлениях типичного покупателя (ставить себя на место покупателя).
2. Замещение - имея определенные ресурсы покупатель никогда не будет осознанно неэффективно использовать эту сумму (т.е если ему кажется что сможет купить то же но дешевле).
3. Ожидание - ожидаем в будущем полезности от недвижимости
4. Внешнего воздействия или ситуса (место) - соответствие места и назначения объекта
5. Спроса и предложения
6. Соответствия - при одинаковой себестоимости в зависимости от места расположения разница в цене может отличаться в разы.
7. Достаточности - хорошего в меру (например если к хрушевке пристроить лифт это плюс, два уже лишнее, или 2 санузла в большой квартире - хорошо, а 4 уже излишек). Или предельной полезности.
8. Наилучшего (эффективного) использования - дом у дороги плохо, заправка, кафе - хорошо.

На оценку влияет:

• Политический фактор
• Экономический фактор
• Социальный фактор
• Демографический фактор
• Экономический фактор
• Спрос (Желание купить, подкрепленное платежеспособностью)
• Предложение (желание продать и имеют на это юридическое право)

Полезная Информация:

Адвокаты города Москвы Адвокатские услуги Борисова Светлана Юрьевна
Расположение БТИ   Суды г. Москвы Милиция   Районные управы  Нотариусы Префектуры Москвы

Услуги риэлтерской компании Доски объявлений по недвижимости

Военкоматы Управление федеральной регистрационной службы Ссылки

Образцы договоров по коммерческой недвижимости Торговые центры г.Москвы

Налоговые инспекции г. Москвы Схема метро

Территориальное деление г.Москвы Отправить СМС