Кузьменко Геннадий Борисович

Нас рекомендуют Наш опыт

Экзаменационные вопросы для подготовки к сдаче экзаменов по осуществлению риэлторской деятельности (для получения квалификационных аттестатов в части операций с нежилыми помещениями для категории брокер (код 02), виды деятельности: продажа нежилых помещений с аукционов и на конкурсной основе, деятельность при совершении сделок купли продажи, дарения, обмена, мены нежилых помещений (в т.ч. посредническая), деятельность, (в том числе посредническая) по сдаче в аренду нежилых помещений, находящихся в собственности как юридического, так и физического лица).

Данная подборка могла устареть, так как я готовил ее достаточно давно, но большая часть вопросов и ответов актуальна до сих пор. К сожалению нет времени почистить и привести в соответствие с действующими законодательными актами. 29.08.2005г.

На 100 процентную точность ответов не претендую. Найдете ошибки пишите gennadii70@mail.ru или звоните 518-51-03. С уважением, Кузьменко Геннадий Борисович

123 ФЗ , ППМ 847, ППМ 689, 813, Учет нежилых Москва, Управление, Арбитраж об аренде, Ипотека, ЕГРП : Документы для регистрации, Нежилые, Реестр, Конституционный суд о ТСЖ, Москва о ТСЖ, Сервитут, Стандарты риэлторской деятельности.

Раздел 1: Правовые основы деятельности на рынке недвижимости по законодательству РФ.

1. Определение права собственности - это вещное право регулируемое законодательством, в основном ГК РФ. (совокупность правовых норм, закрепляющих принадлежность материальных благ конкретным лицам, возможность владеть, пользоваться и распоряжаться ими, а также обеспечивающих защиту правомочий собственников в случае их нарушения). Право собственности является абсолютным. По вопросам в билетах: права пользования, владения, распоряжения.

2. Кто принимает решение о продаже объектов нежилого фонда - Распоряжение и управление государственным имуществом осуществляют соответствующие органы государственной власти и уполномоченные ими органы государственного управления. В случае если это Федеральная собственность - Правительство РФ или уполномоченные им органы власти (В настоящее время - Министерство имущественных отношений - далее Мингосимущество - по поручению (распоряжению) Президента РФ или Правительства или его территориальные агентства); В случае если это муниципальная собственность, то решение принимает, например, в Москве - Департамент Государственного и муниципального имущества (далее Департамент или ДГМИ) на основании распоряжения, постановления мэра или Правительства г. Москвы.

3. Подлежит ли государственной регистрации договор продажи предприятия - предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью и на основании статьи 560 ГК РФ подлежит Государственной регистрации, ответ - да.

4. Кто принимает решение о передаче имущества в оперативное управление - собственник имущества или уполномоченный собственника (государство, субъекты федерации, - т.к. только казенные предприятия и учреждения могут владеть, пользоваться и распоряжаться (в пределах установленных законом) имуществом на праве оперативного управления - Далее ОУ).

5. В каких случаях договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации - если договор заключен на срок не менее года (ст. 651 ГК РФ), но, в случае если юридическое лицо хочет затраты по аренде относить на себестоимость, а не на издержки и чтобы не судиться с налоговой инспекцией лучше зарегистрировать вне зависимости от срока. По этому поводу идет спор между ВАС (Высшим арбитражным судом) и ГНС (гос налог службой).

6. Зависит ли арендная плата за нежилые помещения от местонахождения помещений - зависит (в Москве, например, 3 оценочные зоны).

7. Подлежит ли нотариальному удостоверению договор ренты - подлежит - ст. 584 ГК РФ, иначе ничтожен.

8. Существует ли типовая форма договора аренды нежилых помещений - существует.

9. Могут ли сегодня предприятия - балансодержатели федеральных нежилых помещений иметь арендаторов - могут в случаях, когда это право предусмотрено договором с собственником или уполномоченным собственника и только с его согласия, причем все денежные средства перечисляются собственнику. Балансодержатель является всего-навсего организацией осуществляющей эксплуатацию зданий или сооружений.

10. Кто устанавливает базовую стоимость строительства и минимальную ставку арендной платы за нежилые помещения - Госстрой - в случае Федеральной собственности, Правительство Москвы - в Москве на основании данных Бюро Технической Инвентаризации - далее БТИ по специальной методике.

11. Кто принимает решение об изъятии имущества из оперативного управления - собственник или уполномоченный собственника.

12. Может ли, и если может, то, в каком случае имущество быть изъято из оперативного ведения без суда - в любой момент собственник может изъять неиспользуемое, ненадлежащее используемое или лишнее и распорядиться им по своему усмотрению - ст. 296 ГК РФ.

13. Может ли субъект, владеющий имуществом на праве хозяйственного ведения создать новое предприятие - может, но только с согласия собственника если это недвижимое имущество - ст. 295 п. 2., и без согласия если это движимое имущество.

14. Каким организациям имущество может быть передано в оперативное управление - казенным предприятиям и учреждениям - ст. 296 п. 1.

15. Какой правоустанавливающий документ является основанием для размещения временных зданий и сооружений (торговые ларьки, мастерские и т.д.) - Договор аренды земельного участка (срочный - не более 5 лет), Разрешение Префектуры, соглашение с Москомземом и Москомархитектурой.

16. Основные законодательные и нормативные акты РФ, регулирующие рынок недвижимости - Конституция РФ, ГК РФ, Федеральные Законы, Указы Президента РФ, Постановления Правительства РФ, Акты Министерств и других исполнительных органов. Также Конституции субъектов в составе РФ и их Постановления. ФЗ номер 123 от 3 июля 1997 года "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в РФ", Постановление Верховного Совета от 27 декабря 1991 года номер 3020-1 "О разграничении государственной собственности в РФ на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе РФ, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность", ФЗ 122 "О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и целый ряд других, в Москве ППМ 689 и т.п.

17. Основные положения ГК РФ по вопросам осуществления операций с недвижимостью - Положения регулирующий Права Собственности и другие вещные права, в том числе аренду и ренту, ограничение, прекращение и защиту права, договорные обязательства, сроки, сделки, доверительное управление и другое.

18. Правовые основы риэлторской деятельности - Положение о лицензировании риэлторской деятельности, главы: 52 (Агентирование), 53 (Доверительное управление имуществом), 33 (Рента и пожизненное содержание с иждивением), 34 (Аренда), 49 (Поручение) и другие.

19. Купля продажа нежилых помещений - Решение о приватизации (продаже, как помещений так и акций находящихся у Государства после приватизации) принимается Правительством РФ, каждый год составляется список предприятий подлежащих приватизации, продавцом является Мингосимущество, вносится вместе с бюджетом на будущий год. В Москве продавцом Объектов является СГУП (Специализированное Государственное Унитарное Предприятие). С покупателем заключается договор купли-продажи на основе утвержденного плана приватизации или соответствующего распоряжения (и пакета документов) или заявки арендатора помещения, заявки Товарищества Собственников Жилья - далее по тексту ТСЖ или членов (причем, даже если только один выплатил целиком пай) Жилищно-Строительных Кооперативов - далее по тексту ЖСК. Все договора подлежат обязательной учетной регистрации в ДГМИ и обязательной регистрации как в реестре собственников г. Москвы, так и в Едином Государственном Реестре Прав на Недвижимое Имущество и сделок с ним - далее по тексту ЕГРП. Право собственности возникает с момента регистрации в ЕГРП (только в том случае, когда имеет место продажа без условий: социальных и (или) инвестиционных, при такой продаже собственником становится только после выполнения условий и их подтверждения!). Причем помещения могут продаваться как свободные от обязательств, так и обремененные арендой, ограничениями, пакетом инвестиционных программ. В том числе предназначенные для реконструкции. Незанятые, неиспользуемые (свободные) объекты, в том числе предназначенные для реконструкции продаются исключительно на открытых аукционах и конкурсах, проводимых ДГМИ г. Москвы, в том числе коммерческие конкурсы с инвестиционными условиями (за исключением ТСЖ в кондоминимумах и ЖСК, но если в течение месяца не выкупят, то продадут с торгов, а также арендаторы, поскольку имеют преимущественное право покупки, в случае если один из них при нотариально заверенном отказе от права покупки других, готов выкупить все здание целиком).

20. Дарение нежилых помещений - Дарение запрещено в отношениях между коммерческими организациями, а также имеется ограничение на дарение ПХВ и ОУ - только с согласия собственника. Остальное общие правила.

21. Обмен нежилых помещений - Решение об обмене Объектами по договорам мены при площади до 2000 кв. метров принимается ДГМИ, более 2000 кв. м. - Правительством Москвы. Действуют правила ГК РФ, с учетом особенностей по регистрации договоров в реестре собственников в г. Москве. Право возникает после госрегистрации в ЕГРП.

22. Мена нежилых помещений (в т.ч. посредническая) - гл. 32 ГК РФ, ст. 567-571, и гл. 30 ГК РФ, поскольку к договорам мены применяются правила о купле продажи, каждая из сторон является одновременно и покупателем и продавцом.

23. Продажа нежилых помещений с аукционов и на конкурсной основе - право приобрести помещение имеет любое физическое или юридическое лицо, признанное покупателем на основании действующего законодательства (юридические лица у которых более 25 процентов акций принадлежит государству, таковыми не являются!) участвующее в аукционе или конкурсе в установленном порядке и заплатившее большую цену (аукцион), или заплатившие большую цену и готовые выполнить поставленные условия (конкурс), а в случае если несколько лиц участвующих в конкурсе готовы заплатить одинаковую цену, то комиссия выносит решение в пользу того, кто предлагает более выгодные условия, в том числе большую сумму инвестиций.

24. Аренда нежилых помещений (в т.ч. посредническая) по сдаче в аренду нежилых помещений, находящихся в собственности как юридических, так и физических лиц - Договора аренды регулируются ГК РФ, под договором аренды (имущественного найма) понимается такой договор, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Причем Арендодателем может быть либо собственник имущества, либо лицо уполномоченное законом или собственником сдавать в аренду имущество. (ст. 608 ГК РФ). То есть, по сути этого вопроса собственник может либо сам сдать имущество в аренду, либо должным образом уполномочить третье лицо на такое действие. Договор составляется в письменной форме, подлежит государственной регистрации если заключается более чем на 1 год или предметом договорая является предприятие, как имущественный комлекс.

25. Сроки аренды - на срок указанный в договоре, если не указан, то на неопределенный срок (за три месяца обязаны предупредить о прекращении договора), предельный срок по договорам аренды нежилого фонда составляет 49 лет.

26. Как часто согласно ГК РФ могут изменяться ставки арендной платы - по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год - ст. 614 ГК РФ п. 3., но другими законодательными актами могут устанавливаться и другие минимальные сроки.

27. Какими способами возможно получение на первичном рынке права собственности на нежилые здания и сооружения в г. Москве - приватизация, договор аренды с правом выкупа; приобретение на конкурсе или аукционе; выкуп помещений ЖСК или ТСЖ.

28. В каком случае аукцион по продаже государственного имущества может быть признан несостоявшимся - если нет заявок, или зарегистрирован только один участник.

29. В каких органах может быть обжалован отказ в гос регистрации права на недвижимость - только в суде.

30. По договору купли продажи предприятие приобретает нежилое здание. С какого времени у предприятия возникает право собственности на это здание - с момента внесения в реестр ЕГРП записи о возникшем праве на основании договора, в случае, если не обременено социальными и (или) инвестиционными условиями, при наличии таких условий, после их выполнения. Причем, регистрация договора купли-продажи нежилого помещения не требуется, такой договор вступает в силу с момента его подписания сторонами, а в ЕГРП регистрируется только переход права от продавца к покупателю (то же касается и договоров мены нежилых помещений, поскольку к ним применяются правила о договорах купли-продажи!).

31. Допустимо ли сегодня перепрофилирование арендованных нежилых помещений - в ППМ номер 248 от 31.03.1998 года, записано, что перепрофилирование имущества возможно, решение принимается Председателем ДГМИ с участием Префекта и согласованием с Департаментом потребительского рынка и услуг и учета плана приватизации - это касается предприятий бытового обслуживания. В ст. 615 п. 1 ГК РФ, записано что арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с договором, а если условия не определены в соответствии с назначением имущества. В Приложении 7 к ППМ 689 от 13.08.96 г. (договор на аренду нежилого фонда), записано, что арендатор может использовать помещение исключительно в соответствии с прямым назначением (п. 4.2.1), а в п.4.2.17 введен абзац ППМ от 15.02.2000 г. номер 131, где записано "не согласованного в установленном порядке изменения профиля использования помещения", то есть можно сделать вывод, что перепрофилирование возможно.

32. В каких случаях имущество, находящееся в долевой собственности продается с публичных торгов - в случае, если не воспользовались в установленный срок правом преимущественной покупки. В вопросах: по решению суда, по решению собственника, оба ответа правильно. Я поставил - по решению суда.

33. Какие социальные условия должны предусматриваться при продаже имущества государственного или муниципального предприятия на коммерческом конкурсе с социальными условиями - 1. Рабочие места (сохранить, создать), 2. Повышение квалификации сотрудников,3. Охрана труда + здоровье (сохранение), 4. Окружающая среда + здоровье (сохранить, развить), 5. Ограничение использование, либо прекращение использование: здравоохранение, культура, транспорт. - данный список исчерпывающий! - ФЗ - 123 от 21.07.97 г., ст.21, п. 4.

34. Какой орган является продавцом имущества государственных предприятий, расположенных на территории г. Москвы - в зависимости от принадлежности: Федеральной или г. Москве, - продавцом является уполномоченная организация по поручению Правительства (РФ или г. Москвы соответственно).

35. Какие государственные организации сегодня являются балансодержателями городской нежилой собственности в г. Москве - балансодержателями являются предприятия и учреждения которые в установленном порядке получили помещения на основаниях: Оперативного Управления (ОУ) - в соответствии с методическими рекомендациями и приказом Минфина от 03.09.97 ПБУ 6/97 - не учитывается на балансе!, и Безвозмездного Пользования - учитывается на балансе собственника! Право Хозяйственного Ведения (ПХВ) - учитывается на балансе организации владеющей на праве ПХВ.

36. Какие документы предоставляют продавцу претенденты для участия в конкурсе (для физических лиц) - заявка на участие, соглашение о задатке, другие документы, определенные условиями конкурса.

37. Какие документы предоставляют продавцу претенденты для участия в конкурсе (для юридических лиц) - заявка, соглашение о задатке, уставные документы, заключение независимого аудитора о финансовом состоянии (для Москвы ППМ от 11.11.97 номер 795), технико-экономическое обоснование использование объекта, предложения соискателя по конкурсному объекту и другие документы определенные условиями конкурса.

38. По договору мены каждая из сторон обязуется ... поскольку к договорам мены применяются правила купли продажи, то каждая из сторон одновременно является и продавцом и покупателем имущества, то есть передать имущество находящееся в собственности и подписать акт приема передачи и принять имущество с подписанием акта приема передачи.

39. Пути реализации нежилых помещений, находящихся в собственности г. Москвы в аренду - конкурс, аукцион, Распоряжение Мэра, Постановление Правительства, Распоряжение ДГМИ.

40. Под покупкой на аукционе понимается - приобретение права на заключение договора купли-продажи (или договора на право аренды) на помещение или предприятие, при условии надлежащей регистрации как участника аукциона и предложения заплатить наиболее высокую цену за лот выставленный на торги.

41. В каких случаях условия договора аренды могут быть изменены при возражении одной из сторон - в случае, если в силу обстоятельств, за которые не отвечает арендатор произошло ухудшение имущества которым он пользуется (ст. 614 ГК РФ п. 4), или в случае производства капитального ремонта за счет арендатора, при наличии такой обязанности у арендодателя (Ст. 616 ГК РФ п.1), то он вправе требовать соразмерного уменьшения арендной платы, но по сути вопроса такое изменение в договоре можно внести только двумя путями: по согласию сторон, или без такового, но только по решению суда при соблюдении целого ряда условий - ст. 450-453 ГК РФ.

42. Назовите существенные условия договора аренды зданий и сооружений - точное описание объекта сдаваемого в аренду, размер арендной платы (если не указан, то договор считается незаключенным).

43. Субъекты права оперативного управления - государственные казенные предприятия и учреждения или муниципальные унитарные предприятия и учреждения.

Раздел 2. Основные положения законодательства РФ и г. Москвы о приватизации объектов недвижимости.

44. С какого года действует существующий сегодня порядок приватизации - с введения в действие ФЗ номер 123 от 21 июля 1997 года. (вступил в силу 31 января 1998 года).

45. Какой государственный орган продает по конкурсу объекты приватизации - СГУП (Специализированное Государственное Унитарное Предприятие) по распоряжению Департамента Государственного и Муниципального Имущества (далее - Департамент или ДГМИ) г. Москвы.

46. Вправе ли комитет по управлению имуществом распоряжаться объектом нежилого фонда, вошедшим в уставный капитал в результате акционирования (приватизации) государственного предприятия - все зависит от того какой процент акций принадлежит государству (от 100 процентов до контрольного пакета) и использовалось ли при приватизации объекта право "золотой акции" - при наличии такого права имеет право "вето" на целый ряд вопросов. По вопросам в тесте - нет.

47. Является ли выкуп арендованного государственного или муниципального имущества способом приватизации - да.

48. Когда в г. Москве началась приватизация объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания - с 1991 года. В тесте есть варианты: 1990, 1991, 1997.

49. Может ли ДГМИ приватизировать федеральные предприятия в г. Москве - ДГМИ может распоряжаться только имуществом находящемся в собственности г. Москвы, но в Распоряжении Мэра от 26 июля 2000 года номер 807-РМ, записано что: "Министерством имущественных отношений РФ Департаменту могут делегироваться полномочия по управлению госимуществом", а также, что: "Департамент осуществляет прием имущества из собственности РФ, субъектов и других собственников". А в ФЗ 122, соответственно записано, что: Федеральный орган не вправе делегировать полномочия! (ст. 7, п. 3). В п. 4 ст. 7, записано, что: Федеральный орган готовит предложения о разграничении собственности. На основании изложенного можно сделать вывод, что Федеральные предприятия могут приватизироваться Департаментом после переоформления в собственность г. Москвы.

50. Понятие приватизации, законодательная и нормативная база в г. Москве - приватизация - возмездное отчуждение находящегося в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальных образований имущества (объектов приватизации) в собственность юридических и физических лиц.

51. Кем принимается решение о продаже объекта приватизации относящегося к федеральной собственности РФ - Правительство РФ отдает проект Федерального Закона о приватизации на следующий год в Государственную Думу. Имущество классифицируется следующим образом: 1. Имущество, приватизация которого запрещена; 2. Закрепленное за государством, до принятия решения о прекращении закрепления; 3. Имущество при приватизации которого не допускается участие иностранных физических и юридических лиц, а также Российских юридических лиц, имеющих в качестве учредителей (участников) или аффилированных лиц иностранных физических и (или) юридических лиц; 4. Имущество которое приватизируется на основании решения Правительства РФ; 5. Имущество, которое приватизируется на основании решения Федерального органа исполнительной власти, в компетенции которого находятся полномочия на осуществление функций управления и распоряжения гос имуществом, по согласованию с Федеральными органами исполнительной власти, в компетенции которых находятся полномочия на координацию и регулирование деятельности в соответствующих отраслях экономики.

52. К процессам какого рынка относится процесс приватизации - первичному.

53. Каким документом устанавливается порядок определения начальной цены объектов приватизации - ПМГД номер 85 от 02.10.96 г.

Раздел 3. Налогообложение операций с нежилым фондом

54. Назовите источник уплаты налога на имущество предприятий - прочие операционные расходы (прибыль предприятия до налогооблажения).

55. Является ли объектом налогообложения по налогу с продаж стоимость зданий, сооружений, земельных участков и иных объектов, относящихся к недвижимому имуществу - нет.

56. С какого срока следует уплачивать налог по вновь построенным строениям - ст. 55. п.5 ч. 1 НК РФ - с момента приобретения права собственности. Комментарий бухгалтера - с момента ввода в эксплуатацию. В тесте: с момента принятия Госкоммиссией, с момента приобретения права собственности.

57. Обязан ли налогоплательщик - юридическое лицо, сдающее в аренду нежилые помещения встать на учет в налоговых органах - да. (ст. 83 абзац 2, и п. 4, 1 ч. НК РФ обязаны встать на учет в 30-ти дневный срок с момента приобретения недвижимого имущества, вне зависимости от того, по какому адресу зарегистрирована фирма или ее филиалы и представительства. То есть ответ - да, но момент постановки на учет определяется датой приобретения права собственности на объект недвижимости, а не датой заключения договора аренды. Все это касается права собственности! С момента заключения договора и фактического поступления средств на счет юридического лица будет исчисляться налог на сумму указанную в договоре.)

58. Объектом сделки купли-продажи является незавершенный строительством объект, имеет ли право покупатель объекта на льготу по подоходному налогу - для физических лиц - имеет, при условии что в договоре указано что объект сдан без отделки и этот объект - квартира, но это не касается данного вопроса по существу. Комментарий бухгалтера: только в случае, если этот объект предназначен для проживания (как основное место жительства с 2001 года, но не дача или садовый участок). Можно сделать вывод, что если это объект нежилого фонда, то не имеет.

59. Ставки НДС применяемые в случае оказания услуг по сдаче в аренду основных средств - 20 процентов (16.67).

60. Виды налогов и сборов в РФ: Налоговый Кодекс РФ Часть 1: Статья 13 . Федеральные налоги и сборы

1. К федеральным налогам и сборам относятся:

1) налог на добавленную стоимость; 2) акцизы на отдельные виды товаров (услуг) и отдельные виды минерального сырья; 3) налог на прибыль (доход) организаций; 4) налог на доходы от капитала; 5) подоходный налог с физических лиц; 6) взносы в государственные социальные внебюджетные фонды; 7) государственная пошлина; 8) таможенная пошлина и таможенные сборы; 9) налог на пользование недрами; 10) налог на воспроизводство минерально - сырьевой базы; 11) налог на дополнительный доход от добычи углеводородов; 12) сбор за право пользования объектами животного мира и водными биологическими ресурсами; 13) лесной налог; 14) водный налог; 15) экологический налог; 16) федеральные лицензионные сборы.

Статья 14. Региональные налоги и сборы

1. К региональным налогам и сборам относятся: 1) налог на имущество организаций; 2) налог на недвижимость; 3) дорожный налог; 4) транспортный налог; 5) налог с продаж; 6) налог на игорный бизнес; 7) региональные лицензионные сборы.

2. При введении в действие налога на недвижимость прекращается действие на территории соответствующего субъекта Российской Федерации налога на имущество организаций, налога на имущество физических лиц и земельного налога.

Статья 15. Местные налоги и сборы

1. К местным налогам и сборам относятся: 1) земельный налог; 2) налог на имущество физических лиц; 3) налог на рекламу; 4) налог на наследование или дарение; 5) местные лицензионные сборы.

Статья 16. Информация об установлении региональных и местных налогах и сборах

Информация об установлении региональных и местных налогов или сборов направляется органами государственной власти субъекта Российской Федерации и органами местного самоуправления в Государственную налоговую службу Российской Федерации и Министерство финансов Российской Федерации, а также в соответствующие региональные налоговые органы и финансовые органы.

Сведения о действующих региональных налогах или сборах и об их основных положениях ежеквартально публикуются Государственной налоговой службой Российской Федерации, а сведения о действующих местных налогах или сборах и об их основных положениях не реже одного раза в год публикуются соответствующими региональными налоговыми органами.

61. Налоговая база это - Налоговая база представляет собой стоимостную, физическую или иную характеристики объекта налогообложения, это по Кодексу. Комментарий бухгалтера: итоговая сумма, подлежащая налогооблажению (для каждого налога своя).

62. Предельные ставки налога на имущество физических лиц при стоимости имущества до ......... 300000 - 0,1 %; 500000 - 0,3 %; более 500000 -0,3 - 2,0 %. В тесте: налог на имущество предпирятий - ответ 2%.

Статья 8 НК РФ Ч. 1. Понятие налога и сбора

1. Под налогом понимается обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, взимаемый с организаций и физических лиц в форме отчуждения принадлежащих им на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления денежных средств, в целях финансового обеспечения деятельности государства и (или) муниципальных образований.

2. Под сбором понимается обязательный взнос, взимаемый с организаций и физических лиц, уплата которого является одним из условий совершения в интересах плательщиков сборов государственными органами, органами местного самоуправления, иными уполномоченными органами и должностными лицами юридически значимых действий, включая предоставление определенных прав или выдачу разрешений (лицензий).

Статья 38. Объект налогообложения

1. Объектами налогообложения могут являться имущество, прибыль, доход, стоимость реализованных товаров (выполненных работ, оказанных услуг) либо иное экономическое основание, имеющее стоимостную, количественную или физическую характеристики, с наличием которого у налогоплательщика законодательство о налогах и сборах связывает возникновение обязанности по уплате налога. Каждый налог имеет самостоятельный объект налогообложения, определяемый в соответствии с частью второй настоящего Кодекса и с учетом положений настоящей статьи.

2. Под имуществом в настоящем Кодексе понимаются виды объектов гражданских прав, относящихся к имуществу в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

3. Товаром для целей настоящего Кодекса признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации. В целях регулирования отношений, связанных с взиманием таможенных платежей, к товарам относится и иное имущество, определяемое Таможенным кодексом Российской Федерации.

4. Работой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой имеют материальное выражение и могут быть реализованы для удовлетворения потребностей организации и (или) физических лиц.

5. Услугой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности.

Статья 39. Реализация товаров, работ или услуг

1. Реализацией товаров, работ или услуг организацией или индивидуальным предпринимателем признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, - и на безвозмездной основе.

2. Место и момент фактической реализации товаров, работ или услуг определяются в соответствии с частью второй настоящего Кодекса.

3. Не признается реализацией товаров, работ или услуг: 1) осуществление операций, связанных с обращением российской или иностранной валюты (за исключением целей нумизматики); 2) передача основных средств, нематериальных активов и (или) иного имущества организации ее правопреемнику (правопреемникам) при реорганизации этой организации; 3) передача товаров (работ, услуг), если такая передача носит инвестиционный характер (в частности вклады в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ, вклады по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности); 4) передача имущества участнику хозяйственного общества или товарищества (его правопреемнику или наследнику) при выходе (выбытии) из хозяйственного общества или товарищества, а также при распределении имущества ликвидируемого хозяйственного общества или товарищества между его участниками; 5) передача имущества участнику договора простого товарищества (договора о совместной деятельности) или его правопреемнику в случае выдела его доли из имущества, находящегося в общей собственности участников договора, или раздела такого имущества; 6) передача жилых помещений физическим лицам в домах государственного или муниципального жилищного фонда при проведении приватизации; 7) изъятие имущества путем конфискации, наследование имущества, а также обращение в собственность иных лиц бесхозяйных и брошенных вещей, бесхозяйных животных, находки, клада в соответствии с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации; 8) иные операции в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Раздел 4. Основы оценки бизнеса и оценки недвижимости

63. Может ли проводить оценку объекта оценщик, являющийся акционером юридического лица, на балансе которого находится данный объект. Оценка должна производиться независимым оценщиком, ответ - нет.

64. Формулы коэффициента капитализации. Стоимость=величина чистого дохода/ставка капитализации, где ставка капитализации, величина чистого дохода - спрогнозированная величина, а ставка капитализации отражает риск на вложенные средства, выше риск - выше ставка.

65. Какие методы используются для оценки недвижимости. Затратный (востановительный, замещение), Доходный (прямой капитализации, дисконтированного денежного потока), Рыночный (аналоговый, метод сравнения продаж).

66. Рассчитайте величину физического износа, если известно что расчетный срок эксплуатации здания 30 лет и с момента ввода в эксплуатацию прошло 5 лет. - 16,67% - в тесте.

67. В зависимости от каких групп факторов изменяется стоимость единичного объекта. Сущестрвуют 3 вида износов: Физический - уменьшение стоимости имущества из-за утраты заданных потребительских свойств по естественным (погода и т.п.) причинам или вследствии неправильной эксплуатации, Функциональный - уменьшение стоимости из-за несоответствия современным рыночным требованиям (архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным, благоустройство, безопасность, комфортность и т.п. характеристики) - моральный износ, Внешний или экономический - уменьшение стоимости вследствии изменения внешней среды ( демографической ситуации, градостроительные решения, экологическая обстановка.

68. Формула коэффициента дисконтирования. При нерегуллярных доходах, применяется метод дисконтирования денежного потока, то есть отдельно расчитывается каждая прогнозируемая сумма по той же формуле что и при капитализации.

69. Понятие независимой оценки. Оценщик не должен иметь никаких контактов с заказчиком, в случае, если это родственник, должен сделать заявление.

70. Основы оценки недвижимости. Независимость

71. Методы оценки недвижимости - Доходный, затратный, рыночный.

72. Какие могут быть виды корректировок при оценке объекта рыночным методом. 1. Переданные права (целиком или частично, с обременением или без); 2. Условия финансовых расчетов (прямая покупка или через банковский кредит); 3. Условия продажи (чистота сделки); 4. Динамика сделок (дата продажи); 5. Местоположение; 6. Физические характеристики; 7. Экономические характеристики; 8. Отклонение от целевого использования; 9. Наличие движимого имущества.

73. Можно ли определить стоимость земли при определении стоимости имущественного комплекса как стоимость затрат на благоустройство участка земли вокруг здания - нет.

74. Существует ли зависимость между коэффициентом капитализации и рыночной стоимостью недвижимости. - да (обратная пропорция).

Раздел 5. Управление нежилым фондом.

75. Что наиболее важно постоянно обследовать в здании и какие пункты должна включать в себя программа планово - предупредительного ремонта - несущие конструкции, коммуникации, кровля. В тесте: противопожарные и другие требования техники безопасности в соответствии с требованиями законодательства.

76. Вправе ли управляющий без согласия собственника отчуждать имущество, вносить какие-либо изменения в имущество (кроме текущего и капитального ремонта) - нет.

77. В какие сроки управляющий предоставляет собственнику этого имущества отчет о своей деятельности о управлению имуществом - в сроки указанные в договоре или контракте, или в любой момент определенный собственником - может прийти с проверкой в любое время.

78. В праве ли собственник осуществлять контроль за деятельностью управляющего путем ознакомления с финансовой и бухгалтерской документацией - да.

79. Функции контроля управляющего - контроль технического состояния объекта, использования его по назначению, своевременности выплат по договору управления объектом и его обслуживанием, обеспечение пожарной и других требований безопасности.

80. Общие обязанности управляющего - Доверительный управляющий (далее ДУ), осуществляет в пределах, предусмотренных законом и договором доверительного управления имуществом (далее ДДУИ), правомочия собственника в отношении имущества, переданного в ДУ. Расопряжение недвижимым имуществом (НИ) ДУосущесвтвляет в слечаяох, предусмотренным договором.

81. Доверительное управление имуществом. Доверительное управление - деятельность на свой риск, направленная на получение дохода от управления объектом недвижимости, все средства, за исключением коммисионных управляющего, идут собственнику имущества или третьему лицу, указанному собственником (выгодоприобретателем). К договорам доверительного управления применяются те же требования что и к договорам купли-продажи, доверительное управление является ограничением права распоряжения имущества собственника и подлежит регистрации. Регулируется главой 53, ст. 1012-1026, ч.2 ГК РФ.

82. Сроки заключения договора доверительного управления - не более 5 (пяти) лет, при отсутствии заявления одной из сторон по окончании срока действия договора он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором. Для отдельных видов имущества может быть утановлен другой срок. ст. 1016 п. 2. ч. 2. ГК РФ, управление акциями - не более 3-х лет.

83. Управление объектами это - Деятельность направленная на извлечение пользы из объекта, поддержание его в надлежащем техническом состоянии.

Раздел 6. Основы теории менеджмента и маркетинга

84. Определение маркетинга - комплекс мер по изучению всех вопросов, связанных с процессом решения основной Задачи - трудно точно сформулировать, поскольку маркетинг включает в себя практически все что в той или иной степени касается работы фирмы: (product/price/promotion/place - товар/цена/продвижение/место) прогнозирование спроса, определение потенциальных "покупателей" товара (как вещей, так и услуг), продвижение товара на рынке, определение цены на товар, места его реализации, разработка стратегии развития фирмы и создания имиджа компании формирование круга потребителей, обучение персонала, отслеживание действий конкурентов и выработка ответных шагов.Комментарий маркетолога: Маркетинг от английского mark (заметка, наблюдение). 1. Маркетинг - это реклама, стимулирование сбыта и давление на покупателя, иными словами, маркетинг - это комплекс особенно агрессивных продаж, используемый для захвата существующих рынков. 2. Маркетинг - это комплекс инструментов анализа рынка (прогнозирование продаж, имитационные модели, статистика и другие формы иследования рынка). 3. Маркетинг - это архитектор общества потребления (чтобы больше продавать, необходимо создавать новые потребности). Маркетинг представляет собой одну константу (продукт, услуга) и три взаимосвязанные переменных - цена, спрос, коммуникация. Виды маркетинга: стратегический (общие положения, концепция развития в долгосрочной перспетиве, емкость рынка, перспективы, сроки жизненного цикла продукта); операционный (тактический) - конкретные шаги в рамках концепции, стимулирование продаж, коммуникации (рекламная поддержка); внутренний (информационный) - внутрифирменные связи, информационные потоки между подразделениями фирмы.

85. Маркетинг рынка недвижимости - Отличается от общих положений маркетинга, только повышенной чувствительностью к политической стабильности.

86. Основные методы маркетинга - Комментарий маркетолога: 1. Прогностический - на основе внешней и внутренней статистики, собственных иследований выстраивается модель уровня продаж, нормы прибыли на единицу продукции, жизненный цикл товара. 2. Математический - модели строятся на основе теоретических выкладок стратегического маркетинга. 3. Коммуникационный (реклама, PR, организация sales points)

87. Списание затрат на рекламную компанию - частично на себестоимость. Нормы расхода на рекламу относимые на себестоимость: до 30 миллионов - 7,5 процентов; свыше 30 миллионов - 2.25 миллиона плюс 3,75 процента; свыше 300 миллионов - 12,375 миллиона плюс 1,5 процента. Виды рекламных бюджетов (комментарий маркетолога): 1. Остаточный (% от выручки или "предполагаемой выручки); 2. Контакта (затраты определяются в соответствие с задачей охвата елевой группы); 3. Ориентированный на долю продаж; 4. Ориентированный на долю рынка; 5. Ориентированный на численность торгового персонала (затраты выводятся в соответствие с возможностью отработки менеджером максимального колличества клиентов). Примечание: бюджет 2-3 является наиболее точным, но сложен в составлении, поскольку предполагает знание функции рынка (математическая величина, первоначально определяется опытным путем. Для определения используется статистика за три предшествующих года при неизменной рыночной стабильности. Для России - неприемлемо). Важнейшим показателем определения затрат на рекламную кампанию (при любом типе бюджета) является индекс ТСР (точка суммарного рейтинга) - произведение охвата на среднюю повторяемость.

88. Что определяет емкость рынка риэлторских услуг - Комментарий маркетолога: 1. Достаточность спроса; 2. Достаточность предложения; 3. Разнообразие услуг; 4. Коммуникационная насыщенность ("кто владеет информацией, - тот управляет миром").

89. Понятие ликвидности - Скорость превращения конкретного объекта в финансовые средства.

90. С чего начинается маркетинг - Коментарий маркетолога: Если маркетинг, по определению, сначала "наблюдение", то он начинается с анализа нижеследующего и в том же порядке: 1. Оценка политической стабильности; 2. Оценка привлекательности сегмента рынка; 3. Оценка потребности в продукте; 4. Долгосрочность востребованности продукта (жизненный цикл товара); 5. Сроки появления товаров - заменителей, товаров - имитаторов; 6. Конкурентные преимущества фирмы.

91. Укажите основной показатель оценки деятельности менеджера коммерческой фирмы - доходность.

92. Незаконные виды рекламы и ответственность за нее - Комментарий маркетолога: 1. Преувеличение свойств товара; 2. Побуждение к импульсивному приобретению; 3. Эксплуатация боли и обеспокоенности; 4. Обман в отношении цен и доставки; 5. Побуждение к избыточному потреблению; 6. Преувеличенное акцентирование содержания товара за счет яркой (объемной) упаковки; 7. Реклама товаров, запрещенных (ограниченных) к рекламированию; 8. Реклама услуг, подлежащих лицензированию при отсутствии лицензии. Ответственность: административная, если не причинен вред здоровью, государству и пр. Иначе - уголовная.

93. Понятие макроэкономического уровня - относится к уровню Государства, государственный уровень преобразований.

Раздел 7 Вопросы, касающиеся регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Законодательная база:

1. Основной документ - Федеральный Закон номер 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 года.

Также действует: Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 года номер 219 "Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

2. Постановление Правительства РФ от 26 февраля 1998 года номер 248 "Об установлении максимального размера платы за Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах".

Местные Законы: Закон Московской области от 23 ноября 1998 года номер 52/98-ОЗ "О плате за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах"

Сокращения по тексту: НИ - недвижимое имущество; ЕГРП - единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним

94. Понятие государственной регистрации, момент возникновения права - государственная регистрация права является единственным доказательством существования зарегистрированного права: возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, либо признания ранее возникшего права. Это юридический акт. Право возникает с момента регистрации (все ранее выданные документы на право собственности признаются действительными после их юридической проверки), кроме регистрации права на основании решения суда - в этом случае момент возникновения права определяется судом (ст. 28 122-ФЗ).

95. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) - понятие, структура, правила ведения (ст. 12 Закона) - ЕГРП содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. Неотъемлемой частью являются дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на НИ и книги учета документов. Дело открывается на каждый объект НИ, туда помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на объект. Книги учета документов содержат данные о: 1. Принятых на регистрацию документах об объекте НИ, правообладателях, регистрируемом праве и заявителях; 2. Выданных свидетельствах о Государственной регистрации прав; 3. Выписках и справках из ЕГРП, об иных документах. Разделы ЕГРП идентифицируются кадастровым номером объекта НИ, дело идет по этим же номером, в случае, если кадастровый номер объекту не присвоен, учет производится по условному номеру объекта - присваивается органом проводящим регистрацию. Дела ЕГРП со всеми документами являются вечными, их уничтожение, а равно изъятие документов или их частей не допускается! Раздел открывается при начале регистрации, идентифицируется кадастровым или условным номером, сведения об объекте неразрывно связанном с земельным участком идут после сведений об этом участке, сведения об объекте внутри здания следуют за сведениями об этом здании. Подразделы (раздел состоит из 3-х подразделов) - 1. Краткое описание каждого объекта НИ: адрес (местоположение), вид (название) объекта, его площадь (фактическая по кадастровому плану или по документам), назначение и иная необходимая информация; 2. Вносятся записи о праве собственности и об иных вещных правах на каждый объект НИ, имя (наименование) правообладателя, данные удостоверения личности физического лица и реквизиты юридического лица, адрес указанный правообладателем, вид права, размер доли в праве, наименование и реквизиты правоустанавливающих документов, дата внесения записи, имя регистратора и его подпись; 3. Вносятся записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на НИ (сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест, заявление о праве требования в отношении объекта НИ и других - указывается содержание ограничения (обременения), срок действия, лица в пользу которых ограничиваются права, сумма выданного кредита при ипотеке (залога), сумма ренты, наименование документа на основании которого возникает ограничение (обременение, время его действия, содержание )сделок с отложенным исполнением, стороны по таким сделкам, сроки и условия исполнения обязательств по сделкам, цена сделки, также вносится в раздел "Особые отметки" запись о заявлении , которая указывает на существование правопритязания в отношении данного объекта), дата записи, имя регистратора и его подпись. Номер регистрации - каждая запись идентифицируется номером регистрации, который возникает при приеме документов и соответствует входящему номеру принятых на регистрацию документов. Носители информации - ЕГРП ведется на бумажных носителях, а где имеется возможность и на магнитных носителях. Приоритет данных - Бумажный перед магнитным, Правоустанавливающий документ перед ЕГРП. Случаи разделения, слияния или выделения объекта НИ о вновь образованных объектах вносятся записи в новые разделы ЕГРП и открываются новые дела с новыми кадастровыми номерами со ссылкой на разделы и дела, относящиеся к ранее существовавшим объектам.

96. Требования к документам, предоставляемым на государственную регистрацию (ст. ст. 16,18 Закона) - документы представляемые на регистрацию должны отражать информацию, необходимую для государственной регистрации, содержать описание объекта НИ и вид регистрируемого права или ограничения, в случае их обязательного нотариального удостоверения надлежащим образом удостоверены, иметь подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц, скреплены печатью, прошиты, не иметь подчисток, приписок, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, написанные карандашом - не подлежат регистрации, а также, если они сильно повреждены, что не дает возможность однозначно истолковать их содержание. Тексты должны быть написаны разборчиво, наименование юридических лиц без сокращений с указанием их мест нахождения, фамилии, имена, и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью. План земельного участка должен быть удостоверен органом ответственным за проведение кадастровых работ, а планы другого НИ - соответствующими органами учета объектов НИ. В случае если отсутствуют или не закончены работы по кадастровому учету земельного участка, гос регистрация прав осуществляется при наличии плана участка, составленного на основании данных имеющихся на момент гос регистрации, в том числе натурного описания границ. После завершения работ, уточненные данные при наличии заявления в письменной форме (согласия) правообладателя вносятся в реестр самостоятельно без дополнительной регистрации. Все документы представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником (за исключением актов органов гос власти и актов органов местного самоуправления) который после гос регистрации возвращается правообладателю.

97. Документы - основания для регистрации сделок и прав (ст. 17 Закона) - 1. Акты, изданные органами гос власти или органами ОМС (Органами Местного Самоуправления) в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; 2. Договоры и другие сделки в отношении НИ, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим на момент совершения сделки; 3. Акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; 4. Свидетельства о праве на наследство; 5. Вступившие в законную силу судебные решения; 6. Акты (свидетельства) о правах на НИ. Выданные уполномоченными органами гос власти в порядке, установленном законодательством, действовавшем в месте издания таких актов на момент их издания; 7. Иные акты передачи прав на НИ и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения. Обязательным приложением к документа, необходимым для гос регистрации прав, является план земельного участка, участка недр и (или) план объекта НИ с указанием его кадастрового номера.

98. Основания приостановления государственной регистрации (ст. 19 Закона) - в случае возникновения сомнений у регистратора в наличии оснований для гос регистрации (в течение месяца должен принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и обязательно известить заявителя - приостановка может быть на срок не более месяца плюс месяц, когда обязан принять меры). По заявлению правообладателя может быть приостановлена не более чем на три месяца, срок между подачей документов на регистрацию и подачей заявления не учитывается. Также может быть приостановлена на основании определения или решения суда (вносится запись в реестр).

99. Основания для отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 20 Закона) - 1. В случае если невозможно устранить сомнения в сроки установленные для приостановки; 2. Право на объект НИ о гос регистрации которого просит заявитель, не является правом подлежащим регистрации; 3. С заявлением о гос регистрации обратилось ненадлежащее лицо; 4. Документы представленные на регистрацию по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; 5. Акт гос органа или акт ОМС о предоставлении прав признан недействительным с момента издания; 6. Лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект НИ; 7. Лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий; 8. Правоустанавливающий документ об объекте НИ свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект НИ. 9. Незаконченность работ по учету зданий, сооружений и их отдельных частей. Отсутствие или незаконченность работ по кадастровому учету земельного участка или наличие спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в гос регистрации прав на него. В письменной форме отправляется отказ заявителю не позднее чем в 5-ти дней после срока окончания регистрации. Обжалуется в суде!

100. Документы, удостоверяющие проведение государственной регистрации (ст. 14 Закона) - Проведенная гос регистрация удостоверяется Свидетельством, а гос регистрация договоров надписью на документе, выражающем содержание сделки. Форма Свидетельства и надписи устанавливается Правилами ведения ЕГРП. Все ранее выданные формы Свидетельств признаются действительными.

101. Особенности государственной регистрации договоров, представленных регистрирующему органу в простой письменной форме (прав на основании таких договоров) - единственное отличие - подача заявлений от всех сторон по договору.

102. Порядок получения информации о зарегистрированных правах на объект недвижимости. Кто имеет право получать и в каком объеме (ст. 7 и 8 Закона). - По заявлению, предъявлению документа об оплате и предъявлению документа удостоверяющего личность или документы, подтверждающие регистрацию юридического лица и полномочия его представителя, в течение 5-ти дней обязаны выдать любому лицу информацию или мотивированный отказ - обжалуется в суде. Выписки из ЕГРП содержат: описание объекта, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав. Более полная информация: содержание правоустанавливающих документов, за исключением ограничений (обременений), обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, а также выписки, содержащие сведения о переходе прав на объект недвижимости, предоставляются в установленном законом порядке только: 1. Самим правообладателям; 2. Физическим и юридическим лицам, получившим доверенность от правообладателя; 3. Руководителям ОМС и гос власти субъектов РФ; 4. Налоговым органам в пределах территорий, находящихся под их юрисдикцией; 5. Судам и правоохранительным органам, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимости и (или) их правообладателями; 6. Лицам, имеющим право на наследование имущества по завещанию или по закону. 7. Государственным органам по контролю за использованием и охраной земель и других природных ресурсов; 8. Органам государственной статистики; 9. Организаций определенных законами РФ. Обязаны предоставить информацию в течении 10-ти дней за плату или бесплатно. Орган, осуществляющий гос регистрацию обязан по запросу правообладателя выдать список лиц которые делали запросы. Использование информации способами или в форме, которые наносят ущерб правам и законным интересам правообладателей, влечет ответственность, предусмотренную законодательством.

103. Осуществление государственной регистрации прав, возникших до введения в действие Закона о регистрации (п.2 ст.6). - 1.По заявлению правообладателя. 2. В случае совершения сделки или регистрации ограничения (обременения) - сначала регистрируется право, а потом сделка или ограничение (обременение).

104. Государственная регистрация (ограничений) обременений прав на недвижимое имущество (сервитут, ипотека, аренда, доверительное управление и др.) - регистрируется по заявлению либо правообладателя, либо лица, в пользу которого производится обременение (ограничение), кроме ипотеки - только по заявлению залогодателя.

105. Государственная регистрация права собственности членов ЖСК на основании справки ЖСК о выплаченном пае. Основанием является справка о выплаченном пае, причем регистрация права является одновременно государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (применение закона по аналогии: "О товариществах собственниках жилья", поскольку нет специальной законодательной базы по ЖСК).

106. Государственная регистрация прав на вновь созданное недвижимое имущество - Право регистрируется на основании документов подтверждающих факт создания объекта. Основанием для гос регистрации может быть: Постановление о строительстве объекта, землеотводе (аренда или другие основания), акт приема готового объекта в эксплуатацию государственной комиссией, данные из БТИ. В случае, если регистрируются права на незавершенный строительством объект, то оно регистрируется на основании землеотвода под строительство данного объекта с приложением его описания или проектно-сметной документации.

107. Государственная регистрация прав на основании договора передачи жилого помещения в порядке приватизации. - Основанием для гос регистрации является заявление и договор передачи между гражданами занимающими площадь и собственником жилья.

108. Государственная регистрация прав на НИ, на основании решения суда, арбитражного суда, третейского суда (ст. 28 Закона). Момент возникновения права. - Права подлежат регистрации на общих основаниях, момент возникновения права определяется судом! Если право оспаривается, то делается запись, о том что в отношении данных прав заявлено право требования со стороны конкретного лица. Вступившие в силу решения и определения судов подлежат направлению в 3-х дневный срок в органы юстиции. По регистрации прав. В такой же срок направляется копия решения о наложении ареста на имущество.

109. Государственная регистрация при совершении отчуждения жилых помещений (купля-продажа, мена, дарение, рента и др.). - При этом происходит регистрация как договора так и возникшего права (переход права). Основанием является договор. При ренте происходит регистрация как права рентоплательщика, так и залог в силу закона в пользу рентополучателя, указывается сумма содержания в месяц. Обременение залогом прекращается смертью рентополучателя (-лей). Права и обязанности по договору считаются возникшими и обязательными к исполнению после государственной регистрации сделки с нанесением соответствующей надписи на договор. Регистрация права может производится как одновременно с договором, так и после выполнения сторонами обязательств друг перед другом.

110. Особенности государственной регистрации наследственных прав на имущество, состав которого не был определен при жизни наследодателя (общая совместная собственность) - В случае когда при жизни наследодателя не была определена его доля в праве на общее имущество, для вступления в наследство необходимо произвести ряд действий, а именно: 1. Оставшиеся в живых собственники определяют долю в праве умершего, данное соглашение является основанием для регистрации права умершего (абсурд, поскольку все права гражданина прекращаются его смертью!), на которое выдается свидетельство о собственности. 2. После получения такого свидетельства у нотариуса, ведущего наследственное дело появляется основание для выдачи на долю в праве умершего "Свидетельства о праве на наследство по Завещанию или по Закону". Это свидетельство вместе с первичными документами (на них нотариусом делается надпись, что подписано соглашение о разделении долей), соглашением сдается в органы осуществляющие регистрацию и после госрегистрации выдаются свидетельства о праве на основании Завещания (по Завещанию или по Закону).

Полезная Информация:

Расположение БТИ   Милиция   Районные управы   Нотариусы Префектуры Москвы

Военкоматы Управление федеральной регистрационной службы Ссылки Адвокатские услуги

Договора по коммерческой недвижимости между арендатором/покутателем и собственником

Доски объявлений по недвижимости Схема метро

Налоговые инспекции г.Москвы

Торговые площади