|
|
 |
Раздел 2. Основные положения законодательства РФ в г. Москве о приватизации объектов недвижимости. 1. Понятие приватизации жилья. Законодательная и нормативная база в РФ и г. Москве. Приватизация - это бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. Регулируется Законом РФ от 4 июля 1991 года номер 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в редакции целого ряда Федеральных законов. 2. Основные принципы и условия приватизации жилья. Добровольность - основа при приватизации жилья, в случаях когда приватизация происходит при отказе (от приватизации данного объекта, но не отказа от приватизации как таковой) одного или нескольких проживающих, обязательно их письменное согласие (именно согласие! - если будет фигурировать слово отказ, то чиновники будут говорить что свое право приватизации использовано, но это не соответствует действительности, только прийдется доказывать свое право на приватизацию через суд) на приватизацию площади другими нанимателями, а также письменное согласие всех лиц, которые в данный момент не проживают, но имеют законное право проживать. Отказать приватизировать жилье не имеют право (государственный или муниципальный жилой фонд которые могут быть приватизированы - если не отнесены к ветхому фонду, дом не грозит обвалом и т.п.). Условие - наниматели и члены их семей (родственники или призанные членом семьи) занимающие данное помещение (прописанные). Приватизации возможна один раз в жизни, исключение дети - после достижения совершеннолетия имеют право приватизировать еще один раз. 3. Договор о приватизации жилого помещения.Договор передачи заключается между гражданином (гражданами) и местной администрацией, предприятием или учреждением, форма - простая письменная, вступает в силу после госрегистрации. 4. Порядок приватизации жилого помещения в г. Москве. - 1. Собрать документы: выписка из домовой книги, поэтажный план, экспликация, паспорта всех прописанных + копии паспорта, заверенные в ДЭЗе, справка подтверждающая что в приватизации не участвовал (в случае, если проживали с 1991 года не нужна, а если переезжали - надо); 2. Явиться в управу к инспектору (все лично, или представители надлежащим образом уполномоченные); 3. Заполнить заявление и подписать договор передачи; 4. Оплатить пошлину за регистрацию права; 5. Ждать - максимум 2 месяца. 5. Особенности приватизации жилых помещений и комнат в коммунальных квартирах в г. Москве - Все то же что и в 4 вопросе + справка об обследовании жилищных условий, согласие соседей не требуется! Регулируется в Москве Постановлением номер 937-ПП от 12.10 1999 года, Разрешена с момента вынесения Постановления Конституционного Суда РФ номер 25-П от 03.11.1998 года о признании несоответствующей конституции статьи 4 Закона РФ номер 1541-1 от 04.07.1991 года, в части, запрещающей приватизацию комнат. Далее владелец распоряжается по своему усмотрению. 6. Какие жилые помещения не подлежат приватизации в г. Москве. - находящиеся в аварийном состоянии; находящиеся в специализированных домах (общежития, интернаты для инвалидов и престарелых, гостиницы, приюты, дома маневренного фонда); находящиеся на территории закрытых военных городков или особых административно-территориальных образований. По комнатам: неизолированная, в случае если невозможно переделать в изолированное помещение. 7. Возможна ли приватизация жилья социального использования в г. Москве, полученного в домах-новостройках и после капитального ремонта. - да (список запрещенного к приватизации вопрос номер 6, остальное соответственно можно). 8. В какую форму собственности переходят жилые помещения при их приватизации - частная собтсвенность. 9. Какие жилые помещения могут быть приватизированы в г. Москве - все относящиеся к государственному или муниципальному жилому фонду, или принадлежащие предприятиям, или учреждениям, принявшим решение о приватизации, кроме указанных в вопросе номер 6. 10. Порядок оформления в собственность граждан жилых помещений в домах ЖК и ЖСК - справка о выплате пая является основанием для регистрации права собственности, момент возникновения права - выплата всей суммы членских взносов, причем регистрация права носит заявительный характер, но в то же время полностью распорядиться собственностью можно только после регистрации права. 11. Особенности приватизации жилья при отсутствии ордера, при наличии списанных жилых помещений - Ордер является единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение (ст. 47 ЖК РСФСР), ордер выдается на основании решения о вселении. Ордер может быть выдан только на фактически свободное помещение. После вселения ордер сдается в жилищно-эксплуатационную организацию и хранится как документ строгой отчетности. При отсутствии ордера необходимо соответствующее решение Городской комиссии по приватизации и управлению жилищным фондом, в связи с этим необходимо получить: в РЭУ справку с указанием причин отсутствия ордера, из Жилищного управления - справку в которой указывается: сведения о заявителе, характеристика занимаемого жилого помещения, причина отсутствия ордера, предложение жилкомитета. В случае, когда имеются помещения списанные ранее под места общего пользования, РЭУ обязано предупредить граждан, что приватизация возможна только после проверки правильности ранее принятых решений в соответствии с распоряжением Премьера Правительства Москвы от 15.06.93 г. номер 1083-РП "О проведении инвентаризации списанных жилых помещений в г. Москве". Жилые помещения востановленные по результатам проверки, подлежат предоставлению гражданам в соответствии со ст. 16 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики". 12. Защита прав несовершеннолетних при приватизации жилья. - Приватизация допускается с согласия всех совершеннолетних, а также детей в возрасте от 14 до 18 лет. В случае, если в помещении проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передеются в собственность по заявлению их законных представителей (родители, усыновители, опекуны), с предварительного согласия органов опеки и попечительства, ллибо по инициативе указанных органов. В случае если от 14 до 18 лет, передаются в собственность по их заявлению с согласия законных представителей (родители, усыновители, попечители). В случае помещения несовершеннолетнего в воспитательное учреждение, администрация , родители (усыновители), либо опекун над его имуществом, если такой наозначен, обязаны в течение 6 месяцев со дня помещения в учреждение оформить договор передачи в собственность и принять меры по распоряжению имуществом в интересах несовершеннолетнего. Оформление - за счет бюджета. Любые сделки с помещениями в которых проживают, прописаны несовершеннолетние в не зависимости от того являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими, имеющими право пользования данным жилым помещением, требуется разрешение органов опеки и попечительства. 13. Какие преимущества получает собственник при приватизации жилья. - распоряжаться. (до приватизации только право пользования и владения). 14. Имеют ли право органы опеки инициировать приватиозацию жилья в котором проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет - да (подробно в 12 вопросе). 15. На каком основании жилая площадь на которой проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет может быть передана им в собственность - заявление с согласия законных представителей. (подробно вопрос 12). 16. Чье согласие требуется при приватизации жилья находящегося в составе ведомственного фонда. - собственника. 17. Существуют ли ограничения на приобретение жилья в частную собственность по колличеству, площади и стоимости - нет. 18. Имеет ли право собственник комнаты в приватизированной коммунальной квартире продать свою комнату если доли с соседями не определены. Если комната уже приватизирована и соответсвенно является частной собственностью то может вне зависимости от определения долей, вообще вопрос поставлен некорректно - определение долей чего? - скорее всего речь идет об общих помещениях (кухня, коридор, туалет и т.п.), но в таком случае можно поставить вопрос и так: имеет ли право собственник квартиры продать ее, если не определены доли с другими жильцами на пользование лифтом или лестничной площадкой. Тут работает 247 статья ГК РФ: Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, при недостижении согласия в порядке определенном судом. Комната - самостоятельный объект права которым собственник может распорядиться по своему усмотрению, соседи в этом случае имеют право только на преимущественную покупку (срок в течении которого можно подать иск о переводе прав и обязанностей покупателя составляет 3 месяца - это срок пресекательный, то есть после его истечения заявление не будет рассматриваться!), в случае если хотя бы одна из комнат неприватизирована, то право покупки имеет и собственник, то есть государство, ОМС, предприятие или учреждение. В случае совершения безвозмездной сделки никакого согласия не требуется. Подытожу - да. 19. Основание и сроки решения вопроса о приватизации жилья - заявление и договор передачи - 2 месяца. 20 В какую форму собственности переходят жилые помещения при их приватизации - в частную. Раздел 3 Налогооблажение операций с жилой недвижимостью. 1. Налогооблажение в жилищной сфере (виды налогов и сборов в РФ) - нормативная и законодательная база. Московские нормативные акты. НК РФ - Налог на имущество - 1 раз в год, Налог на доходы полученные по договорам найма, аренды. Налог на продажу недвижимости - два последних включаются в совокупный годовой доход. Налог на наследование и дарение. Налог на землю. Налоги бывают: федеральные, региональные, местные. 2. Налогооблажение продавцов при заключении сделки купли-продажи. - более 5 лет - не облагается, менее 5 лет 1000000 - не облагается (При условии что бывший собственник при заполнении налоговой декларации по итогам налогового периода пишет заявление о предоставлении имущественного вычета в соответствии со ст. 220 п. 1.пп. 1. НК РФ). 3. Налогооблажение покупателей при заключении сделки покупки квартиры. - не облагаются (на 600000 - 1 раз в жизни льгота по подоходному налогу - на объект, если значительная сумма покупки могут попросить заполнить специальную декларацию с указанием откуда получены деньги, если с них не были уплачены налоги то либо надо доказать что они получены при царе горохе, либо оплатить налог - срока давности к подтверждающим документам нет, также и нет срока давности за налоговые правонарушения с 2001 года, так что лучше сразу закрыть те вопросы которые Вам могут задать). 4. Налог на недвижимость при дарении квартиры - исходя из указанной в договоре но не ниже официальной оценки БТИ или страховой компании! - на день удостоверения нотариусом! Если подарено в долевую или совместную собственность, или дарил не один а несколько, исчисляется для каждого одаряемого отдельно из расчета доли дарителя, в соответствии с долей (при совместной собственности признаются равными, если не установлено иное) и степенью родства! - нотариус - 15 дней в налоговый орган, налоговый орган - 15 дней - налогоплательщику! Налогоплательщик не более 3-х месяцев на уплату! Отсрочка (подать в течении 3-х месячного срока) - не более 2-х лет с уплатой процентов в 0.5 от ставки ЦБ РФ по срочным вкладам! В случае неуплаты 0.7 процента за каждый день по истечении 3-х месяцев из суммы недоимки, или по истечении срока отсрочки - на сумму процентов пени не взимается! Так что лучше платить сразу! 5. Налог на недвижимость при наследовании квартиры - исчисляется из стоимости имущества на день открытия наследства! - налог уменьшается на сумму которую бывший собственник должен был уплатить в качестве налога на недвижимость! 6. Оптимизация налогов при оформлении сделки с жилыми помещениями - ответ на данный вопрос стоит денег, проконсультирую по телефону 518-51-03 - Кузьменко Геннадий Борисович. 7. Подоходный налог при купле-продаже квартиры - 13 процентов. 8. Налоговый контроль за крупными расходами граждан на покупку недвижимости - нотариус или органы юстиции, в случае регистрации в простой письменной форме, обязаны предоставить сведения о факте сделки (в 15-ти дневный срок) в налоговый орган по месту жительства гражданина (в течении 30 дней при обнаружении несоответствий налоговым инспектором направляется требование о явке в инспекцию, в случае неявки в течении 60 суток могут взыскать штраф от 1 до 5 МРОТ) а там: могут спросить, а откуда собственно такие деньжищи, если за прошлые отчетные периоды налог с них не был уплачен - могут взыскать. При этом попросят заполнить специальную декларацию в которой будут указаны Вами суммы и источники их получения. При этом Вы не обязаны ничего доказывать (ст. 108 НК РФ), справки могут быть неограниченной давности, инспектор не имеет право Вас в чем то обвинять - есть у него желание - пускай подает в суд (только на основании вступившего в силу решения суда можно признать Вашу вину в совершении правонарушений). Есть маленькая оговорка - если действительно есть что скрывать, то до суда дело лучше не доводить, а разбираться сразу. В случае альтернативной купли-продажи (когда Вы выступаете и продавцом и покупателем) вне зависимости от того, пришло к Вам требование или нет Вы обязаны (ст. 228 п.3 ч. 2 НК РФ) подать декларацию о полученном доходе (ст. 228 п.1).Еще один момент: с вступлением в силу нового налогового Кодекса части Второй отменен срок исковой давности (раньше могли взыскать только за последние 3 года) по Налоговым правонарушениям - то есть и через 20 лет, могут вспомнить и обязать выплатить недоимку. 9. Предприятие подарило своему сотруднику квартиру. Каким должен быть механизм выплаты подоходного налога со стоимости подаренной квартиры - поскольку это предприятие, то стоимость подаренного имущества будет включать в себя помимо действительной стоимости еще и налоги (НДС, акцизы и Налог с продаж по ст 211 НК РФ), предприятие являющееся налоговым агентом по отношению к своему работнику исчислит сумму налога - по ст 226 НК РФ(цена плюс НДС и другие налоги) подлежащую к уплате и направит из средств работника (зарплаты или других выплат причитающихся работнику - из собственных средств предприятие направить не может - не имеет права) в налоговый орган (бюджет). 10. На основании чьей оценки исчисляется налог на имущество, переходящее в собственность в порядке дарения - БТИ или страховые организации. 11. Физическое лицо получило в подарок от родственника квартиру. Какие налоги оно обязано уплатить в текущем году со стоимости подаренной квартиры - для этого нужно знать: 1. Насколько это близкий родственник (если не "дети и родители", то по ставке "другие"); 2. Стоимость квартиры по справке БТИ. 80 мрот - не облагается с 80 до 850 ("другие"- 10 процентов," дети- родители" 3 процента), в диапазоне 850 - 1700 ("другие" - 77 мрот плюс 20 процентов с суммы превышающей 850 мрот," дети-родители" - 23.1 мрот плюс 7 процентов с суммы превышающей 850 мрот; чем дороже имущество тем больше платим родному государству!) 12. Назовите имущественные налоги имеющие статус местных - земельный налог, налог на имущество физических лиц, налог на наследование или дарение (ст. 15 ч. 1 Налогового Кодекса РФ). 13. С какого момента налог на строение, помещение и сооружения, перешедшее в порядке наследования, взимается с наследников - со следующего года - с 1 января года следующего за годом принятия наследства(так как при взимании налога на наследование сумма налога уменьшается на сумму налога на строение, которую должен был оплатить бывший собственник). 14. Что является объектом налогооблажения подоходным налогом в текущем году - доходы полученные по договорам найма или аренды, или продажи имущества, получающие доход за пределами РФ, занимающиеся частной практикой и ПБОЮЛ. 15. Ставки налога на недвижимость - 0,1 процента - менее 300 т р,0,3 - 300-500, 0,3-2 - от 500 т.р. 16. С какого момента будет исчисляться налог на имущество владельца квартиры ЖСК. - с месяца в котором приобретено право собственности (выплата пая). 17. Ставка подоходного налога в РФ при налогооблажении дохода, полученного от продажи недвижимости - 13 процентов. 18. Кому предоставляется льгота по подоходному налогу в случае покупки квартиры супругами в период брака на общие средства, если недвижимость оформлена на имя одного из них. - собственнику, то есть тому на кого оформлено. 19. От чего зависит ставка налога с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения - от стоимости имущества и степени родства. В связи с изменением очередности наследования скорее всего таблица расчета будет изменена, хотя могут и оставить под грифом "другие". Раздел 4 Основы оценки бизнеса и оценки недвижимости 1. Основы оценки недвижимости - 2. Методы оценки недвижимости - затратный (востановительный и замещение), доходный, рыночный (аналоговый). 3. Понятие независимой оценки - риэлторы не вправе выступать оценщиками недвижимости по отношению к которой они выступают в качестве риэлторов. Оценщик независим от чьего бы то ни было влияния и должен выдать расчет стоимости основываясь только на своем профессионализме (ошибка не более 5 процентов). 4. Основные критерии по которым оценивается квартира - местоположение, тип дома, его состояние, инфраструктура в районе, этаж и этажность, состояние квартиры, наличие или отсутствие обязательных или желательных вещей или произведенных улучшений, делается анализ рынка на похожие объекты и с помощью переводных коэффициентов выводится стоимость - это если работает оценщик. Оценщик обязан использовать все три метода оценки и вывести итоговую сумму методом средневзвешенного - так как каждый метод даст абсолютно разные стоимости - оценщик определяет удельный вес каждого метода (пример: аналоговый 0,45, затратный 0,5, доходный 0,05). В случае оценки органами БТИ: берется в расчет стоимость строительства (кубический метр) такого же объекта на сегодняшний день, из полученной цифры вычитается физический износ здания и на выходе получаем нечто, это остаточная? стоимость конкретного объекта недвижимости называют ее балансовой? 5. Нормативная оценка недвижимости органами БТИ г. Москвы - есть специальная методика расчета стоимости, основа: стоимость строительства 1 метра площади. 6. Определение понятий стоимости и цены (Стоимость объективная величина - примерная сумма за которую данная квартира может быть кем нибудь куплена, Цена - субъективная - я хочу! Цена предложения стремится вверх - продавец, Цена покупателя - конкретная сумма которую отдает покупатель (или может отдать) за конкретный объект. Цена продавца - сумма которую продавец получит на руки за вычетом издержек - услуги риэлтора оформление и другое. Рыночная стоимость лежит в диапазоне между ценой продавца и ценой покупателя.) 7. Методика оценки жилых помещений в г. Москве 8. Расчет цен спроса - Спрос: желание купить подкрепленное платежеспособностью. Существующая в определенный момент времени зависимость между рыночной ценой товара и его колличеством, которое покупатели хотят и в состоянии приобрести (объем спроса). Согласно закону спроса повышение рыночной цены товара при прочих равных условиях приводит к уменьшению, а снижение - к увеличению объема спроса. Но это не на все объекты, например если резко понизить цену на элитное жилье, то человек который был его готов купить, только в силу того что оно относится к элитному, может и не купить его по новой заниженной цене. 9. Расчет цен предложения - Предложение - имеет юридическое право продать и имеет желание. Всегда стремится вверх. 10. Расчет цен сделок - Имея данные о конкретных сделках (если есть возможность добыть такую информацию) расчитать на мой взгляд легко, что имеется в виду под постановкой вопроса - не понимаю. 11. Оформление материалов оценки. Заключение об оценке. - 12. Для оценки каких объектов недвижимости в большей степени подходит метод сравнительных продаж - квартиры, так как много информации по сходным объектам. 13. В течении какого срока оценщик обязан хранить копию составленного отчета об объекте недвижимости - 3 года, а если были востребованы в этот период еще 2 года. 14. Метод оценки недвижимости по капитализации дохода основан на принципе ............ (основан на прогнозировании будущих доходов, с учетом затрат на эксплуатацию - для поддержания в нормальном состоянии, прогноз стоимости объекта в конце периода эксплуатации - реверсии, расчитывается с учетом ставки капитализации - тем больше чем больше риск, по формуле: величина чистого дохода (прогнозируемая) деленная на ставку капитализации, этот метод имеет большой недостаток основанный на том что целиком строится на прогнозировании). 15. Этапы реализации метода сравнительного анализа продаж (Сбор данных, проверка полноты и достоверности, корректировка полученных данных применительно к оцениваемому объекту - основа брать цены на объекты ближе к средним, минимальные и максимальные цены в расчет не принимать, расматривать строго в сегменте расположения квартиры, не менее 5,6 аналогичных объектов) 16. Периодичность оценки недвижимости - раз в год для целей налогооблажению, раз в 5 лет полная инвентаризация, в остальных случаях по запросу.
Раздел 5 Управление жилищным фондом 1. Структура управления жилищным фондом 2. Товарищество собственников жилья. Основные законодательные и нормативные акты. ФЗ-72 "О Товариществах собственников жилья" 3. Организационно-правовой статус товариществ собственников жилья, кондоминимумов. - некомерческая организация. 4. Особенности сделок в домах, переданных в управление ТСЖ - будущий собственник должен под подписку ознакомиться с Уставом ТСЖ, балансом, планом расходов на ближайшие 2 года. 5. Наличие каких знаний предполагает профессия управляющего - необходимо проити обучение на курсах и получить соответствующую лицензию 6. Права и обязанности собственников жилых помещений в ТСЖ - имеют право участвовать в управлении ТСЖ (колличество голосов как правило пропорционально проценту занимаемой площади). 7. Общие обязанности управляющего жилым фондом - обслуживание дома, предоставление коммунальных услуг, текущий и кап. Ремонт, поддержание порядка, санитарных, пожарных норм 8. Управление ЖСК и ЖК (обязанности управляющего). 9. Управление кондоминимумом и его обслуживание 10. На какие особенности должен обратить внимание управляющий при приеме жилого объекта в управление. 11. Какие преимущества дает управляющему заключение договоров на предоставление услуг по обслуживанию - получает возможность пользоваться средствами предоставляемыми в виде дотаций для оплаты услуг Горгаза, Горэнерго, Горводоканала и т.д., а также средства выделяемые на обслуживание дома, можно сдавать в аренду помещения, пристраивать, надстраивать, выкупать землю, размещать рекламу. 12. Что наиболее важно постоянно обследовать в здании и какие пункты должна в себя включать программа планово-предупредительного ремонта - состояние коммуникаций, подвальные помещения, противопожарную сигнализацию и др. 13. В каких случаях допускается управление кондоминимумом непосредственно домовладельцами - от 2 до 4 домовладельцев. И 1 - если это Застройщик, но до момента передачи в собственность 30 процентов жилой площади, не более 3 лет. 14. Выбор способа управления кондоминимумом решается на .... - Общем собрании. Экзаменационные вопросы "Рента. Пожизненное содержание с иждивением". 1. Договор пожизненного содержания с иждивением это - отчуждение недвижимости взамен периодических выплат (деньги, услуги и др.), с правом пожизненного проживания (на этой площади или на любой другой). 2. Договор ренты это - соглашение между собственником имущества и лицом готовым платить периодические платежи, предоставлять услуги, выполнять работы, взамен на приобретение права собственности на это имущество. 3. Определение ренты - отчуждение имущества взамен на получение периодических платежей и (или) работ, услуг. 4. Подлежит ли обязательному нотариальному удостоверению договор ренты - да. 5. Что может быть передано под выплату ренты - движимое (любой законный способ обеспечения обязательства выплаты рентных платежей: банковская гарантия, неустойка, задаток, удержание, поручительство), недвижимое имущество - возникает залог имущества переданного под осуществление рентных платежей в пользу рентополучателя. 6. Подлежат ли государственной регистрации рентные договоры - обязательно, для недвижимости, нет для другого имущества (транспортные средства - делается отметка в ГИБДД). 7. Постоянная рента - получатели граждане или некоммерческие организации, выплачивается в деньгах (могут быть и вещи, работа, услуги - с обязательным указанием их денежного эквивалента), выплаты 1 раз в квартал, выкупить можно через 30 лет или в другой срок указанный в договоре. Права по получению рентных платежей могут передаваться по наследству, путем уступки права требования или при реорганизации юридического лица. 8. Пожизненная рента - устанавливается на период жизни гражданина (одного или нескольких), передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина (одного или нескольких). В случае смерти одного из получателей ренты его доля переходит к другим, заканчивается: 1. Смертью последнего рентополучателя; 2. Выкупом ренты; 3. Расторжением договора (только через суд и исключительно по требованию рентополучателя при существенном нарушении условий). Выплата - только деньги, не менее 1 м.р.о.т., выплачивается 1 раз в месяц. Регулируется ст. 596-600 ГК РФ. 9. На каких условиях может быть установлена пожизненная рента - обеспечение только деньги, не менее 1 м.р.о.т. Получателей может быть несколько, суммарная выплата остается неизменной до прекращения обязательства. Право требовать выкупа имеет только рентополучатель. Случайная гибель имущества не освобождает плательщика ренты от обязательств. 10. Назовите одно из существенных условий договора, согласно ст. 602 ГК РФ - обязанность предоставления содержания. 11. Основные особенности таких договоров (п. 1 ст. 586 ГК РФ и п. ст 587 ГК РФ) - обременение залогом в пользу рентополучателя, при передаче движимого имущества, страхование в пользу рентополучателя. 12. Какие записи вносятся в ЕГРП при заключении договоров ПССИ - регистрируется договор, переход права, право собственности рентоплательщика, залог, записывается сумма содержания. 13. Необходимо ли согласие получателя ренты, полученной по договору ПССИ, для дальнейшего совершения сделок с недвижимостью - да. 14. Особенности правового регулирования договоров ренты - возникает залог в силу закона, в случае, если имущество передается за плату - правила к договорам купли-продажи, бесплатно - правила дарения. 15. С какого момента договор ПССИ считается заключенным - с момента регистрации. 16. Может ли отчуждение имущества под выплату ренты осуществляться за плату (ст. 585 ГК РФ) - да. 17. Порядок и условия заключения договоров ПССИ - нотариальная форма, госрегистрация, ничтожен если рентополучатель умер до момента госрегистрации. 18. Формы договоров. - нотариальная.
Раздел 7 Вопросы, касающиеся регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Законодательная база: 1. Основной документ - Федеральный Закон номер 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 года. Также действует: Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 года номер 219 "Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" 2. Постановление Правительства РФ от 26 февраля 1998 года номер 248 "Об установлении максимального размера платы за Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах". Местные Законы: Закон Московской области от 23 ноября 1998 года номер 52/98-ОЗ "О плате за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах" Сокращения по тексту: НИ - недвижимое имущество; ЕГРП - единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 1. Понятие государственной регистрации, момент возникновения права - государственная регистрация права является единственным доказательством существования зарегистрированного права: возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, либо признания ранее возникшего права. Это юридический акт. Право возникает с момента регистрации (все ранее выданные документы на право собственности признаются действительными после их юридической проверки), кроме регистрации права на основании решения суда - в этом случае момент возникновения права определяется судом (ст. 28 122-ФЗ). 2. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) - понятие, структура, правила ведения (ст. 12 Закона) - ЕГРП содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. Неотъемлемой частью являются дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на НИ и книги учета документов. Дело открывается на каждый объект НИ, туда помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на объект. Книги учета документов содержат данные о: 1. Принятых на регистрацию документах об объекте НИ, правообладателях, регистрируемом праве и заявителях; 2. Выданных свидетельствах о Государственной регистрации прав; 3. Выписках и справках из ЕГРП, об иных документах. Разделы ЕГРП идентифицируются кадастровым номером объекта НИ, дело идет по этим же номером, в случае, если кадастровый номер объекту не присвоен, учет производится по условному номеру объекта - присваивается органом проводящим регистрацию. Дела ЕГРП со всеми документами являются вечными, их уничтожение, а равно изъятие документов или их частей не допускается! Раздел открывается при начале регистрации, идентифицируется кадастровым или условным номером, сведения об объекте неразрывно связанном с земельным участком идут после сведений об этом участке, сведения об объекте внутри здания следуют за сведениями об этом здании. Подразделы (раздел состоит из 3-х подразделов) - 1. Краткое описание каждого объекта НИ: адрес (местоположение), вид (название) объекта, его площадь (фактическая по кадастровому плану или по документам), назначение и иная необходимая информация; 2. Вносятся записи о праве собственности и об иных вещных правах на каждый объект НИ, имя (наименование) правообладателя, данные удостоверения личности физического лица и реквизиты юридического лица, адрес указанный правообладателем, вид права, размер доли в праве, наименование и реквизиты правоустанавливающих документов, дата внесения записи, имя регистратора и его подпись; 3. Вносятся записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на НИ (сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест, заявление о праве требования в отношении объекта НИ и других - указывается содержание ограничения (обременения), срок действия, лица в пользу которых ограничиваются права, сумма выданного кредита при ипотеке (залога), сумма ренты, наименование документа на основании которого возникает ограничение (обременение, время его действия, содержание )сделок с отложенным исполнением, стороны по таким сделкам, сроки и условия исполнения обязательств по сделкам, цена сделки, также вносится в раздел "Особые отметки" запись о заявлении , которая указывает на существование правопритязания в отношении данного объекта), дата записи, имя регистратора и его подпись. Номер регистрации - каждая запись идентифицируется номером регистрации, который возникает при приеме документов и соответствует входящему номеру принятых на регистрацию документов. Носители информации - ЕГРП ведется на бумажных носителях, а где имеется возможность и на магнитных носителях. Приоритет данных - Бумажный перед магнитным, Правоустанавливающий документ перед ЕГРП. Случаи разделения, слияния или выделения объекта НИ о вновь образованных объектах вносятся записи в новые разделы ЕГРП и открываются новые дела с новыми кадастровыми номерами со ссылкой на разделы и дела, относящиеся к ранее существовавшим объектам. 3. Требования к документам, предоставляемым на государственную регистрацию (ст. ст. 16,18 Закона) - документы представляемые на регистрацию должны отражать информацию, необходимую для государственной регистрации, содержать описание объекта НИ и вид регистрируемого права или ограничения, в случае их обязательного нотариального удостоверения надлежащим образом удостоверены, иметь подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц, скреплены печатью, прошиты, не иметь подчисток, приписок, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, написанные карандашом - не подлежат регистрации, а также, если они сильно повреждены, что не дает возможность однозначно истолковать их содержание. Тексты должны быть написаны разборчиво, наименование юридических лиц без сокращений с указанием их мест нахождения, фамилии, имена, и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью. План земельного участка должен быть удостоверен органом ответственным за проведение кадастровых работ, а планы другого НИ - соответствующими органами учета объектов НИ. В случае если отсутствуют или не закончены работы по кадастровому учету земельного участка, гос регистрация прав осуществляется при наличии плана участка, составленного на основании данных имеющихся на момент гос регистрации, в том числе натурного описания границ. После завершения работ, уточненные данные при наличии заявления в письменной форме (согласия) правообладателя вносятся в реестр самостоятельно без дополнительной регистрации. Все документы представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником (за исключением актов органов гос власти и актов органов местного самоуправления) который после гос регистрации возвращается правообладателю. 4. Документы - основания для регистрации сделок и прав (ст. 17 Закона) - 1. Акты, изданные органами гос власти или органами ОМС (Органами Местного Самоуправления) в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; 2. Договоры и другие сделки в отношении НИ, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим на момент совершения сделки; 3. Акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; 4. Свидетельства о праве на наследство; 5. Вступившие в законную силу судебные решения; 6. Акты (свидетельства) о правах на НИ. Выданные уполномоченными органами гос власти в порядке, установленном законодательством, действовавшем в месте издания таких актов на момент их издания; 7. Иные акты передачи прав на НИ и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения. Обязательным приложением к документа, необходимым для гос регистрации прав, является план земельного участка, участка недр и (или) план объекта НИ с указанием его кадастрового номера. 5. Основания приостановления государственной регистрации (ст. 19 Закона) - в случае возникновения сомнений у регистратора в наличии оснований для гос регистрации (в течение месяца должен принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и обязательно известить заявителя - приостановка может быть на срок не более месяца плюс месяц, когда обязан принять меры). По заявлению правообладателя может быть приостановлена не более чем на три месяца, срок между подачей документов на регистрацию и подачей заявления не учитывается. Также может быть приостановлена на основании определения или решения суда (вносится запись в реестр). 6. Основания для отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 20 Закона) - 1. В случае если невозможно устранить сомнения в сроки установленные для приостановки; 2. Право на объект НИ о гос регистрации которого просит заявитель, не является правом подлежащим регистрации; 3. С заявлением о гос регистрации обратилось ненадлежащее лицо; 4. Документы представленные на регистрацию по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; 5. Акт гос органа или акт ОМС о предоставлении прав признан недействительным с момента издания; 6. Лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект НИ; 7. Лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий; 8. Правоустанавливающий документ об объекте НИ свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект НИ. 9. Незаконченность работ по учету зданий, сооружений и их отдельных частей. Отсутствие или незаконченность работ по кадастровому учету земельного участка или наличие спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в гос регистрации прав на него. В письменной форме отправляется отказ заявителю не позднее чем в 5-ти дней после срока окончания регистрации. Обжалуется в суде! 7. Документы, удостоверяющие проведение государственной регистрации (ст. 14 Закона) - Проведенная гос регистрация удостоверяется Свидетельством, а гос регистрация договоров надписью на документе, выражающем содержание сделки. Форма Свидетельства и надписи устанавливается Правилами ведения ЕГРП. Все ранее выданные формы Свидетельств признаются действительными. 8. Особенности государственной регистрации договоров, представленных регистрирующему органу в простой письменной форме (прав на основании таких договоров) - единственное отличие - подача заявлений от всех сторон по договору, а на практике и подпись при регистраторе. 9. Порядок получения информации о зарегистрированных правах на объект недвижимости. Кто имеет право получать и в каком объеме (ст. 7 и 8 Закона). - По заявлению, предъявлению документа об оплате и предъявлению документа удостоверяющего личность или документы, подтверждающие регистрацию юридического лица и полномочия его представителя, в течение 5-ти дней обязаны выдать любому лицу информацию или мотивированный отказ - обжалуется в суде. Выписки из ЕГРП содержат: описание объекта, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав. Более полная информация: содержание правоустанавливающих документов, за исключением ограничений (обременений), обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, а также выписки, содержащие сведения о переходе прав на объект недвижимости, предоставляются в установленном законом порядке только: 1. Самим правообладателям; 2. Физическим и юридическим лицам, получившим доверенность от правообладателя; 3. Руководителям ОМС и гос власти субъектов РФ; 4. Налоговым органам в пределах территорий, находящихся под их юрисдикцией; 5. Судам и правоохранительным органам, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимости и (или) их правообладателями; 6. Лицам, имеющим право на наследование имущества по завещанию или по закону. 7. Государственным органам по контролю за использованием и охраной земель и других природных ресурсов; 8. Органам государственной статистики; 9. Организаций определенных законами РФ. Обязаны предоставить информацию в течении 10-ти дней за плату или бесплатно. Орган, осуществляющий гос регистрацию обязан по запросу правообладателя выдать список лиц которые делали запросы. Использование информации способами или в форме, которые наносят ущерб правам и законным интересам правообладателей, влечет ответственность, предусмотренную законодательством. 10. Осуществление государственной регистрации прав, возникших до введения в действие Закона о регистрации (п.2 ст.6). - 1.По заявлению правообладателя. 2. В случае совершения сделки или регистрации ограничения (обременения) - сначала регистрируется право, а потом сделка или ограничение (обременение). 11. Государственная регистрация (ограничений) обременений прав на недвижимое имущество (сервитут, ипотека, аренда, доверительное управление и др.) - регистрируется по заявлению либо правообладателя, либо лица, в пользу которого производится обременение (ограничение), кроме ипотеки - только по заявлению залогодателя. 12. Государственная регистрация права собственности членов ЖСК на основании справки ЖСК о выплаченном пае. Основанием является справка о выплаченном пае, причем регистрация права является одновременно государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (применение закона по аналогии: "О товариществах собственниках жилья", поскольку нет специальной законодательной базы по ЖСК). 13. Государственная регистрация прав на вновь созданное недвижимое имущество - Право регистрируется на основании документов подтверждающих факт создания объекта. Основанием для гос регистрации может быть: Постановление о строительстве объекта, землеотводе (аренда или другие основания), акт приема готового объекта в эксплуатацию государственной комиссией, данные из БТИ. В случае, если регистрируются права на незавершенный строительством объект, то оно регистрируется на основании землеотвода под строительство данного объекта с приложением его описания или проектно-сметной документации. 14. Государственная регистрация прав на основании договора передачи жилого помещения в порядке приватизации. - Основанием для гос регистрации является заявление и договор передачи между гражданами занимающими площадь и собственником жилья. 15. Государственная регистрация прав на НИ, на основании решения суда, арбитражного суда, третейского суда (ст. 28 Закона). Момент возникновения права. - Права подлежат регистрации на общих основаниях, момент возникновения права определяется судом! Если право оспаривается, то делается запись, о том что в отношении данных прав заявлено право требования со стороны конкретного лица. Вступившие в силу решения и определения судов подлежат направлению в 3-х дневный срок в органы юстиции. По регистрации прав. В такой же срок направляется копия решения о наложении ареста на имущество. 16. Государственная регистрация при совершении отчуждения жилых помещений (купля-продажа, мена, дарение, рента и др.). - При этом происходит регистрация как договора так и возникшего права (переход права). Основанием является договор. При ренте происходит регистрация как права рентоплательщика, так и залог в силу закона в пользу рентополучателя, указывается сумма содержания в месяц. Обременение залогом прекращается смертью рентополучателя (-лей). Права и обязанности по договору считаются возникшими и обязательными к исполнению после государственной регистрации сделки с нанесением соответствующей надписи на договор. Регистрация права может производится как одновременно с договором, так и после выполнения сторонами обязательств друг перед другом. 17. Особенности государственной регистрации наследственных прав на имущество, состав которого не был определен при жизни наследодателя (общая совместная собственность) - В случае когда при жизни наследодателя не была определена его доля в праве на общее имущество, для вступления в наследство необходимо произвести ряд действий, а именно: 1. Оставшиеся в живых собственники определяют долю в праве умершего, данное соглашение является основанием для регистрации права умершего (абсурд, поскольку все права гражданина прекращаются его смертью!), на которое выдается свидетельство о собственности. 2. После получения такого свидетельства у нотариуса, ведущего наследственное дело появляется основание для выдачи на долю в праве умершего "Свидетельства о праве на наследство по Завещанию или по Закону". Это свидетельство вместе с первичными документами (на них нотариусом делается надпись, что подписано соглашение о разделении долей), соглашением сдается в органы осуществляющие регистрацию и после госрегистрации выдаются свидетельства о праве на основании Завещания.
Адвокаты города Москвы Адвокатские услуги Борисова
Светлана Юрьевна Услуги риэлтерской компании Доски объявлений по недвижимости Военкоматы Управление федеральной регистрационной службы Ссылки Образцы договоров по коммерческой недвижимости Торговые центры г.Москвы Налоговые инспекции г. Москвы Схема метро Территориальное деление г.Москвы Отправить СМС
|
